养老地产专题研究报告61页.ppt

养老地产 专题研究报告;养老地产的定义:;养老地产发展机会挖掘:;养老地产开发的8大核心战略问题：;研究框架：;part1：养老地产概论;1.养老地产概念;2.与一般住宅的差异性;3.养老地产发展;养老院代表案例：日本医护型养老院;老年公寓代表案例：台湾老年公寓;养老社区代表案例：美国CCRC社区;CCRC社区参考点：;①.国内养老地产的开发模式;“候鸟式”养老 广东邦家公司也正在广州、长沙、海南、青岛等地选址，拟大批量购买别墅群，筹建“候鸟式高端社区养老院”。 ”度假养老基地“模式 超凡生态农业园占地1.1万亩，可按照一定的比例划分，彼此间既有不同，又有关联。其中3000亩用于生态农业，4000亩山坡地用于养老地产开发，另4000亩用于综合开发。 超凡生态农业对这部分物业持有运营，出售使用权。;居家养老形式;国内的CCRC社区;②.国内养老地产的盈利模式;典型案例：出售与持有相结合盈利模式;③.住宅建设与社区管理建设相结合模式;5.目标客户群;“以租换租”的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老年公寓的费用； “以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些“差价养老”的方式，老年人不仅可以实现人住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。 “倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归银行等处置。这种“倒按揭”的做法实际上还含有人寿保险的意义。;6.融资问题;part2：国内养老地产市场分析;有少量相关政策， 但还缺少政策支持。;2.我国老年人口的发展状况;3.国内老年人的居住模式;4.我国养老地产现状;目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性;1、大都市郊外模式： 以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。 2、古镇开发模式 以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。 3、山地养老模式 以黄山、武夷山、庐山为代表。 4、热带、亚热带避寒模式： 三亚独特的模式。;;国内养老地产的物业管理方式;5.养老地产的发展趋势;适合中国养老地产发展的创新手段：;part4：发展前景分析;中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。无疑，养老地产是相当有前景的，市场需求也是不可抑制的。;机会点一;机会点二;机会点三;机会点四;;part3：产品打造;①.构建开发商、投资商、运营商角色分离的金融生态;②.六大核心要素，打造成功养老地产;③.产品设计原则;区位：北京顺义区潮白河畔 定位：“世界级的高尚退休社 区”、“全新退休生活的领跑者” 规模：总建筑面积70万平方米 物业类型：独栋别墅、联排别墅、中式四合院、公寓 客户来源：主要来源北京;别墅;①东方太阳城医院（一级综合性医院） ②东方嘉宾国际酒店，五星级标准 ③大型超市进驻，商业一条街 ④康体中心，各类球馆、温泉游泳池 ⑤ 5万平米太阳会所，商务会议，餐饮休闲 ⑥汇佳幼儿园;① 约2000亩潮白河 ②近10万株原生树 ③近20万平米社区生态湖 ④ 75万平米运动休闲绿地 ⑤节能环保的水源／地源热泵系统 ⑥高达4000个/立方厘米负离子含量，绿色生态系统，可比海滨、森林开放 ;太阳城医院：专业医师和设备、由北京市老人病研究中心选派、定期体检，提出保健计划、专业急救中心、全覆盖的应急呼叫系统。;;养老地产要配套完整的，可应对紧急情况的医疗服务系统。 要拥有丰富的、满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施。 具有复合精神和价值需求的老年人服务功能，满足自我价值的实现。 针对养老客户的无障碍设计。 养生跟养老相结合。;part5：风险评估;“银发经济”的庞大市场预示着中国“夕阳产业”正在成为蒸蒸日上的朝阳产业。然而，因为缺乏配套政策和监管，持有经营要考虑资金风险，经营收益不足10%，开发与经营的截然分开势在必行，养老地产面临着很大风险。 ;新兴市场不稳定;政策优惠无保障 ;对于开发商来说，最熟悉的商业模式是：买地、建房、出售或持有。养老地产的不同在于，盈利更依靠后期的运营。目前传统的养老机构基本属于亏损或者微利状态，大都需要民政部门的补贴才能维持运转。 而当前国家倡导的是“以居家养老为主”的政策，全国有90%以上的老人在家养老，这是一个巨大的产业，开发商在这个产业需要寻求新的模式创造经济效益。;投资额高，投资收益风险大;回收期长，扩