楚雄禄丰小台子项目商业市场定位篇.ppt

商业市场研究——在售产品特征 小城市综合体已经出现 服装 金融 娱乐 百货 从商业市场研究，我们发现： 禄丰商业市场价格上涨过快，市场过热，开发商和消费者投资风险在增加； 现有的供应量已经完全可以解决城市商业的升级换代和工业园区建设所带来的人口规模的增长需求； 在售商铺主要以街道底商和商住别墅为主。 报告提纲 宏观研究 城市商圈研究 商业市场研究 消费者研究 项目定位 通过禄丰消费者研究，我将回答以下问题： 谁是商铺主要的购买者？ 消费者的需求特征是什么？ 商业市场研究——商铺购买者 本地人群 外地人群 乡镇人群 购买群体结构 消费者市场需求特征 商业市场研究——商铺购买者 关注要素 购买用途 商铺消费者市场投资需求旺盛，购买者主要看重商铺的地段和商铺的汇报率 商业市场研究——商铺购买者 消费者市场需求特征 在售楼盘 商铺类型 套数 销售情况 开盘时间 销售情况 世恒商居商贸步行 商墅 140 2010年6月 40-50% 恒嘉?翡翠湾 商墅 　 2010/7/1 98% 世纪佳源 商墅 27 / 89% 金澜半岛 商墅 　 / 　 龙宇新天地（一期) 商墅 40 未开盘 / 总计 / 207 / / 商住别墅是市场的主流，商住别墅的宜住宜商，投资风险小。 商业市场研究——商铺购买者 通过商业市场研究我们得到以下结论： 消费者投资需求旺盛，是促进商铺市场走俏的主要原因； 本地生意人是商铺的主要消化者 商住别墅是需求市场的主流 报告提纲 宏观研究 城市商圈研究 商业市场研究 项目定位 项目S.W.OT模型分析 优势（Strengths） 劣势（Weaknesses） 项目位于城市未来的贸易、物流区; 项目位于公务小区旁边，人群质量较高; 项目规模较大，可以形成规模效应； 未来项目道路完善，有助于人流、车流的导入。 项目位于城市城南片区腹地，远离城市主干道； 项目南面受高山的阻隔使项目无法与未来城市物流窗口形成有效连接； 项目西北面有村庄的存在阻碍项目与公务小区的连接 项目目前周边小区较少，人口较少 机会（Opportunities） S-O：发挥优势，抢占机会 W-O：利用机会，解决问题 老城区商业存在升级换代的需求； 工业园区的建设将带城市人口规模的增加。 城际快铁的的建成将为南市区带来人流和物流 与公务小区、世恒山居实现有效联动，共同实现南市区的商业升级换代； 依托项目区位优势，满足贸易和物流的生活配套需求； 规划目的商贸、物流人群，充分吸引区域内外的文化商贸、物流人群； 威胁（Threats） S-T：发挥优势，转化威胁 W-T：减小劣势，避免威胁 现有商业体量已经远超居民的需求； 龙宇新天地已经完成对城市商业的升级换代； 商业价格上涨过快，市场过热，投资风险在加大。 依托项目居规模优势，充分挖掘项目自身居民的商业需求； 项目进行1、2级联动开发，减少投资风险； 与周边有影响的商业项目功能上形成互补，从而形成区域竞争的合力； 项目定位 通过以上分析得到： 项目不具备成为城南片区核心商业节点的条件和时机 那么项目能做什么？ 社区商业——便民商业，商业服从整个社区的大盘思维原则”，首先要考虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。其次才是社区商业自身价值的最大化。 项目商业定位方向 报告提纲 宏观研究 城市商圈研究 商业市场研究 消费者研究 项目定位 宏观研究 反应一城市的商业发展水平的主要宏观指标是什么？ 社会消费品零售总额 城市产业结构现状 ＋ 金山镇的社会消费品零售总额在快速增长，平均年增长速度在46%，禄丰商业呈现快速发展态势。 宏观研究 宏观研究 第一产业 第二产业 第三产业 2009年禄丰县的产业结构 2009年的禄丰产业结构已呈现出“三二一”的产业结构类型，禄丰第三产业的快速发展为禄丰商业快速发展提供了条件。 20.6 38.2 41.2 宏观研究 从禄丰的社会消费零售总额的增长速度和产业结构可以看出禄丰的商业发展水平在快速提高；禄丰正在出现工业和第三产业齐发展的良好局面 哪些主要宏观指标能体现一个城市的消费能力？ 宏观研究 城镇人均可支配收入 城镇人均消费性支出 宏观研究 禄丰县城镇居民消费能力与楚雄城镇居民相当，并远强于楚雄其他县市城镇居民 禄丰县城镇居民消费支出增长的比例大于收入增长率，居民的消费观念并不保守 从禄丰城镇居民的人均可支配收入和人均消费性支出可以看出，禄丰城镇居民具有较强的消费能力，并且消费观念并不保守，消费主观能动性强。 宏观研究