第七章-土地市场管理1-4节.pptVIP

* 土地储备中心地位 第七章 城市土地市场管理 管理资料 * 我国各地土地储备机构特点 （二）土地储备制度的组织体制 两级管理模式： ① 土地收购储备管理委员会，土地储备体系的决策机构，制定相关的规章制度和政策，审批土地储备中心的工作计划和重要的土地收购、储备和供应的项目，协调有关职能部门之间的关系，对土地储备中心 的工作进行指导和监管。 ② 土地储备中心，土地储备体系的执行机构，实施土地收购、储备以及供应的前期准备工作。 1996年11月 25 日上海市成立了第一个土地发展中心。 2001年4月 30日国务院关于《加强国有土地资产管理的通知》（国务院15 号文件）明确要求“有条件的地方政府试行收购储备制度” 从此，众多城市纷纷成立土地储备机构。 据统计，截止 2003年 5月，全国已有1258个市、县政府建立了土地收购储备制度。 * 第七章 城市土地市场管理 （三）土地储备运作程序的三个阶段 1、土地收购 对象：10种土地 工作程序：9步骤 补偿费计算： 2、土地储备（包括前期开发和经营管理） 3、土地供应（招标拍卖和协议出让） * 第七章 城市土地市场管理 （四）城市土地储备制度的功能 1、国外实行土地储备制度 各国实行土地储备制度的政策目的提升社会福利并促进社会经济的均衡发展。 国外城市储备土地的主要来源是城市周边的土地。 国外土地储备制度的实际动机因土地储备的目标差异而有所不同。 各国土地的取得方式大多以协议购买为主。 储备土地的处置方式，多采用出租和出售。 2、我国城市土地储备制度的功能 ① 有利于增强政府对城市土地的宏观调控能力。 ② 优化城市土地利用结构，盘活城市存量土地，提高土地利用率。 ③ 筹集城市建设资金，实现“经营城市”的建设理念。 ④ 提升城市总体价值，提高政府效率。 ⑤ 提高房地产开发门槛，调整财富分配格局。 ⑥ 将推动土地金融的发展土地储备与金融业的结合将有力地推动土地金融的发展 * 第七章 城市土地市场管理 （五）我国实施土地储备制度存在的主要问题 ①土地储备立法滞后，具体操作无法可依。 ②储备资金筹集困难 ③土地收购补偿标准不尽合理。 ④城市一级土地市场未垄断 ⑤土地储备中心职责定位矛盾，妨碍了土地储备目的的实现。 * 第七章 城市土地市场管理 * 第三节 城市土地市场价格管理 一、地价管理的目的、意义和作用 城市土地市场价格管理简称地价管理，是指政府为了规范土地市场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易者和国家等各方面的合法利益而采取的以土地价格为核心的各种调控、引导和管理措施。 包括三方面的工作： 对土地价格及土地价格体系进行管理，调控地价水平 对土地价格评估工作进行管理 对土地市场中因土地价格引起的各种纠纷进行处理 二、地价管理的依据——相关法律法规 第七章 城市土地市场管理 * 三、我国城市地价管理政策和制度 协议出让实行最低限价制度 地价定期公布制度 政府提前收回出让的土地使用权给予补偿 政府对土地使用权转移有优先购买权 政府对地价上涨可采取必要行政手段进行干预 征收土地增值税 土地价格评估制度 土地登记和土地价格申报制度 土地估价人员资格人证及土地估价机构资格评级制度 第七章 城市土地市场管理 * 四、土地价格的检测系统——地价指数 （一）地价指数的定义 地价指数是反映土地价格随时间的变化的趋势与幅度的相对数，是反映一个城市各类土地价格变化及其总体综合平均变化趋势。运用统计方法将特定地区在一定时期内的地价换算成百分比所得到的指数。其计算公式为：地价指数=报告期地价÷基准地价×100% 。 第七章 城市土地市场管理 （二）地价指数的分类 综合地价指数：一般称为地价指数 分类地价指数： 按城镇用地类型分为商业用地、工业用地、住宅用地所测算的地价指数。 定基地价指数：在指数系列中都以某一固定时期的地价水平为对比基准的指数。 环比地价指数：在指数系列中随着时间的推移，每期的指数都以前一期的地价水平作为对比基准的指数。 * 第七章 城市土地市场管理 今年一季度， (天津)中心城区综合地价指数为137，商业用地地价指数为138，居住用地地价指数为145，工业用地地价指数为116。总体地价水平为1785元/平方米，环比增长率0.41%。