广州土地市场分析和展望.docx

2007年广州土地市场分析和2008年展望 合富辉煌集团市场研究部 提要： 土地是用来盖房子的，但在2007年，政府把土地作为抑制房价上涨 的重要手段来使用，土地在发展商手中变成上市融资的资本运作工具;地王频现, 而地王近邻却是政府安排用于抑制楼价的限价房用地。土地价值在2007年被发 挥得淋漓尽致，土地的另类作用完全超出人们的惯性思维。2008年将是“货币 从紧、土地从严”调控之年，热土还能热多久？我们尤为关注。 —v 2007年广州市一级土地市场总体概况。 1、2007年各类经营性开发用地成交4.64平方公里，收取土地出让金207 亿元，创历史新高。 2007年广州市十区岀让经营性开发用地464万平方米，同比2006年增加1 24% ,其中：⑴商品住宅用地成交294万平方米，占总量63.3%；(2)商业、商 务金融用地(主要分布在萝岗区和天河区的珠江新城)成交76.73万平方米，占 总量16.5%；(3)工业用地(分布在萝岗和南沙两区)成交74.75万平方米，占总 量16」％。 2007年共收取土地出让金207亿元，比预算的90亿元增收117亿元。 2、外围区域土地出让大热。 2007年广州市萝岗、番禺、花都、南沙四个外围行政区土地成交活跃，合 计占全市总量83% o其中萝岗区成交208万平方米，占全市总量45% o萝岗 区近期建设发展迅速，居住与产业发展同步，因此对各类型用地需求较大。 2007年M市出让士堆爾分布 2007年M市出让士堆爾分布 员工為含买他 工业 2007年广州市出区域分布 3、商务用地受港资及本地上市房企追捧。 本地上市开发企业对商务用地喜爱有加，颇具实力的港资开发商也纷纷进驻 广州，导致商务用地竞争激烈，目前琶洲、珠江新城商务用地江也王”每平方米 楼面地价已超过1万元。 另外，绍虽强联手”已成为一种共赢的拿地开发模式。位于广州珠江新城 內的猎德村是广州第一个城中村改造项目，该村拆迁腾出一块商务用地，面积大、 总价高。富力、合景联合体以46亿元拍得之后，港资新鸿基公司随后加盟投资。 2006-2007 年蛊HL 成斓间 占地 (M2) 总謹 (M2) 髄地价 （7C/M2） Q 肄商卩 琶船 2006-2^ PZB1501- 1136E 363542.4 30003 保利、康降、中益卩 2006-12. PZB130W 24862卩 73925 10037^ 南港投资公司（港资）? 200 PZB14* 32836P 85400^ 8196^ 南港投资公司（港资）* 珠江 新城3 2006-2^ A4-6P 62933 692273 2382 卩 厂东津滨房地产? 2006-5^ M1-9P 115239 80660P 4463Q 富力地产卩 2007-5^ A4-5*3 6382 57432 8357电 保利地产卩 2007-5^ I1-3P 686% 48078^ 956沧 永恒投资（港资）Q 2007-7P B1-3P 7625心 915妙 11912仪 泰华地产（港资）3 2007-9^ 猎德村心 1141 血 568232 8叩5_ 富力、合景:： 二、2007年广州商品住宅用地市场特征。 1、成交量、成交价大幅上升。 成交量：（D上半年出让6宗，下半年放量供应，全年共成交55宗土地;⑵ 成交总用地面积294万平方米，比2006年增加101%;⑶ 成交总建筑面积533万 平方米，比2006年增加92%;⑷三限双竞” 土地可建筑面积409万平方米。 成交价：（1）全市十区平均楼面地价4217元/平方米，同比2006年上升74%; ⑵ 其中非三限双竞”地平均楼面地价4622元/平方米，同比2006年上升66%; ⑶ 其中“三限双竞”地平均楼面地价1868元/平方米，同比2006 年保持平稳。 近年商住用地成交情况 （单位：万平方米） 2、外围区域及金沙洲地区商品住宅用地成交活跃。 萝岗、番禺、花都、南沙四区商品住宅土地成交面积占总量80%,总建筑 面积占总量67%o白云区金沙洲地区居住用地供应充足。 荔湾 2%200了年商住用地成交分布（占地） 荔湾 2% 1% 海珠 2% 花梆 15?20? 15? 200T年商住用地成交分布（总建） 每珠4%越秀 荔湾3%南沙花18%? ■ 每珠 4% 越秀 荔湾 3% 南沙 花 18% ? ■ KJUI 24X 白云 19% 番禺 3、六成出让土地由上市公司购得。 2007年股市与楼市紧密关联，已上市的开发公司充分利用资本市场拓宽融 资渠道，如通过增发新股，发行公司债等形式获得巨额资金成为拿地的重要筹码, 土地购置面积越来越大，而充足的土地储备反过来又能提升公司业绩，刺激股价, 上市公司手握巨资竞拍地块,其直接结果就是土地价格不断创出新高，一个个“地