新奥置业中期报告（4）－行业分析部分汇报版.ppt

? 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved. March 28, 2000 ? 2003 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved. 城市房地产调研说明 调研报告的主要结构 主要观点概述（一）：全国市场 主要观点概述（二）：北京市场 主要观点概述（三）：石家庄市场 主要观点概述（四）：蚌埠市场 主要观点概述（五）：连云港市场 四个城市房地产市场的比较 北京的经济发展速度远远高于其他几个城市 四个城市中只有北京的人均可支配收入高于全国平均水平 北京和连云港的房地产市场以高于全国平均的速度增长，蚌埠则呈现负增长态势,石家庄目前以消化空置房为主。 远卓对以上城市房地产市场的分析预测比较 调研报告的主要结构 行业分析主要结论预览（一）：全国与区域市场趋势 中国的房地产行业具有以下基本特性 纵观中国房地产的商品化历程，房地产行业经过超常发展和调控期后正逐步走向理性化和稳定成长时期 近年来我国房地产开发投资增长速度保持了较高的水平,已成为我国重要的一项支柱产业 近年来中国政府加强了土地供给、金融信贷等政策调控力度，我国房地产商面临重新“洗牌”，导致业绩两极分化，市场将进一步集中 从产业周期分析，我国的房地产行业处于从开发型向投资型的转变时期，出现多种业务组合模式并存的复杂局面 现阶段我国房地产行业仍处于卖方市场，未来至少保持20年左右的高速成长，属于典型的朝阳行业 由于目前我国人均住宅建筑面积的远落后于欧美发达国家，房地产住宅业有至少有20年代的发展空间 需求和供应两大推动因素从根本上决定未来几年我国房地产市场的乐观局面 近6年来中国房地产投资额持续增长，同时一直保持良性的增长态势 土地购置与开发量同样保持快速增长，但是土地购置量与土地完成开发量之差逐年扩大，部分地区出现“圈地”现象 1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升,成为近几年增长最快的热点，远高于其他类地产项目的发展速度 预计未来三年中国房地产行业仍将保持高位攀升的态势 预计未来短期内房地产市场继续保持供销两旺的局面 房地产市场的发展主要受当地经济发展水平的影响，表现出很强的区域性 从GDP增长趋势看，西部地区、华东、华北增长最快，相应的住宅需求增长将会领先其他地区 西部地区建筑行业特点分析——西部地区房建产品中住宅比例较高，同时办公用房、商业用房和文化教育用房的比例也较高 华东地区建筑行业特点分析——华东地区属于我国建筑市场体量最大的市场，房建产品中厂房比例较高，与华东地区工业发达有关有效支撑住宅、办公、商业用房的健康发展 华北地区建筑行业特点分析——华北地区房建产品以住宅为主，重点关注的房地产区域是北京、天津 华中等地区建筑行业特点分析——华中地区房建产品中住宅和办公用房比例较高 东北地区建筑行业特点分析——东北地区房建产品以住宅为主，受经济发展未来预期，值得关注 广东、海南地区建筑行业特点分析——房建产品中厂房和办公用房比例较高，两个地区房地产开发都已经渡过高速发展阶段，现阶段比较稳定 调研报告的主要结构 北京 北京市场行业分析观点总结 北京市概况 北京地处华北平原西北部，是我国首都和政治文化和经济中心和重要的交通枢纽，市辖十六个区和延庆、密云两县 截止2002末，北京人口达到1423万人，人口自然增长率0.9‰ 北京市概况 北京经济一直保持着高速的发展，这为北京房地产市场的快速发展奠定了基础 整体经济的高速发展使北京城市迅速向周边扩展 从国际发展惯例来判断，北京房地产市场正处于稳定高速发展的上升阶段 北京作为全国的政治、文化、经济中心，与中国其他地区的房地产市场相比较，具有一定特殊性 奥运会的申办成功将使北京的基础建设水平大幅提升，对住宅市场的发展具有刺激作用 受奥运影响，北京住宅市场总量会出现膨胀期、萎缩期和恢复期三个阶段，但总体发展将持续增长 奥运的举办对北京住宅市场的间接影响大于直接影响，长远影响大于短期影响 北京市的“十五”城市规划将推动郊区房和中低价位商品房的建设，释放中低收入人群的需求 轨道交通、高速路网和城市快速路的迅速建设进一步地拓展了住宅业的发展空间，有力地支持了“十五规划分散集团式”的布局原则 绿化隔离带项目、危改项目、小城镇改造等非出让形式土地供应的增加使未来5-10年北京的土地资源不应该成为房地产开发业的限制条件 新的土地政策的制订和实施促使北京土地市场走向市场化，有利于外地进入北京市场 北京房地产市场分析 北京住宅产业已进入稳定高速发展时期，需求将会进一步增长。其中，住房货币化取代实物分配，把居民推向了市场，也使个人成为北京市商品住宅的消费主体 但北京市住宅价格过高，