房地产投资项目财务分析经营管理.ppt

第6章 房地产投资项目财务分析 房地产投资项目财务分析概述 房地产投资项目财务分析基本报表 传统的财务分析指标 现代的财务分析指标 房地产投资项目财务分析的应用 6.1 房地产投资项目财务分析概述 1.房地产项目财务分析的含义 6.1.2 财务报表分析的作用 评价企业的经营业绩： 企业的盈利能力如何？ 影响企业盈利能力的主要因素是哪些？ 企业的自我可持续增长能力如何？ 影响企业自我可持续增长能力的主要因素是什么？ 诊断企业的财务健康状况： 企业的负债状况如何？ 企业否具有财务风险？ 企业是否具有偿债能力？ 企业的经营风险如何？ 企业是否面临财务困境或破产风险？ 6.1.2 财务报表分析的作用 计划未来的经营策略和财务政策： 评价和决定企业未来的投资项目； 调整和制定企业未来的资本结构政策； 调整和制定企业未来的融资和筹资政策； 调整和制定企业未来的利润分配政策。 评价企业的投资价值： 投资者根据企业披露和公布的财务报表，确定企业股票（股权）和债券是否具有投资价值？ 银行根据企业披露和公布的财务报表，决定是否批准或提早企业的贷款申请？ 6.2 房地产投资项目的基本财务报表 现金流量表 现金流量表报告公司在一段时期内从事经营活动、投资活动和筹资活动所产生的现金流量。 该报表分别报告公司“来自经营活动的现金流量”（如净利润、折旧、摊销、递延所得税、流动资产与流动负债之差，等等）， “来自投资活动的现金流量”（如资本性支出、并购支出、出售资产、投资回收，等等） “来自筹资活动的现金流量”（长短期负债增减、配股、增发新股、利息和股利支出，等等）。 6.2 房地产投资项目的基本财务报表 1.现金流量表 来自经营性活动的现金净流入量简称“ 净营业现金流”，它是由企业正常的经营活动产生的，与企业“出售资产”、“银行借款”、“发行股票”或“发行债券”无关。 因此净营业现金流是企业现金流量表的最重要组成部分，其信息的含义对企业高层经理、投资者、银行和政府主管机关，都具有重要的政策启示。 6.2 房地产投资项目财务分析基本报表 1）现金流量表的种类 按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为： （1）全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。 其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。 6.2 房地产投资项目财务分析基本报表 （2）资本金现金流量表 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 6.2 房地产投资项目财务分析基本报表 （3）投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。 当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。 其表格形式见下表6-3。 6.2.2 资金来源与运用表 1）资金来源与运用表的含义 资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。 6.2.2 资金来源与运用表 2）与一般建设项目的不同 在填列资金来源与运用表时，与现金流量表一样，出售项目和出租项目也会有所不同，这是与一般建设项目不同的地方。 （1）出售项目资金来源与运用表 （2）出租和自营项目的资金来源与运用表 6.2.3 利润表 1）利润表（损益表）的含义 利润表（损益表）是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。 通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。 6.2 房地产投资项目的基本财务报表 1）利润表（损益表） 损益表反映公司在一段时期内，通常是一年、半年、一季度或一个月期间内，使用资产从事经营活动所产生的净利润或净亏损。 公司编制损益表的依据： “销售收入-销售成本-经营费用-管理费用-财务费用-利息-所得税=税后利润” 所以，净利润增加了投资者的价值，而净亏损减少了投资者的价值。 由于损益表的编制依据“权责会计制”，因此，利润不等于现金。假定其他因素不变，如果“应收账款”太多，盈利的企业可能没有现金；如果“应付账款”增加，亏损的企业不一定没有现金。 6.2 房地产投资项目的基本财务报表 4