成都蓝光富丽东方竞争策略分析报告_54.pptVIP

Brand + Product + Promotion=Value Brand + Product + Promotion=Value Thanks End 富丽东方营销策略预判 9月 8月 7月 6月 营销节点 6.7首次报广亮相 6.15售楼部开放 7.5办理vip卡 9.6排号 9.15开盘 推广主题：以排号、开盘信息为主； 推广力度大，商报一周一次； 推广渠道：报广、项目网站、户外、道旗、站牌等全面展开； 缴纳诚意金 开盘热销9.2-9.23 推广主题：持续销售 推广力度大，周一次商报或没有； 推广渠道：项目网站、户外、道旗、站牌等； 推广主题：少量形象广告，以销售信息为主（vip卡申领）； 推广力度大，商报一周一次； 推广渠道：报广、居周刊、成都楼市、户外 道旗、户外； 一次商报亮相广告 网站 推广 销售阶段 尾盘销售期9.24-10.7 蓄客期7.2—9.1 亮相期6.7-7.1 保留未选房客户下批次的优先选房权和优惠权； 临时售楼部 以1%优惠vip卡稳定客户（凭身份证即可办理，以扩大蓄积客户量）； 临时售楼部 蓄客 价值会根据当时市场价格而定，极有可能低于魅力400元/平米左右；同时，采取低起价和大面积赠送的策略。 价格 预计一期推出5#和6#楼，推货量在540套之间； 推盘 10月 蓝光富丽东方户型分布预判 预计推盘顺序 一期 二期 三期 四期 企业品牌（品牌，Brand） 创造价值（产品，Product） 营销体验（Experience，Promotion） 产品价值（区位、规划） 企业品牌价值（诚信、物管、概念） 营销价值（感觉、体验） 价值 产品价值和企业品牌价值是比较理性的价值； 营销价值，是一种表达、沟通的价值，让信息准确传达到客户（避免“噪声”）； 推盘产品的竞争性组合 体验（实景、服务等），突出优势； 低价吸引客户； 减小劣势,避免威胁 发挥优势,转化威胁 威胁-----Threaten ———— 共同炒作，提示区域价值，扩大市场面； 蓝光入驻，对区域价值的提升； 利用机会,克服劣势 发挥优势,抢占机会 机会-----Opportunity 产品线较窄（小面积的户型少）； 产品升级; 社区实景呈现 业主逐渐入住，生活氛围加强; 配套逐渐完善； SWOT分析 魅力劣势-----Weak 魅力优势-----Strength 楼盘竞争力：富丽东方vs. 魅力之之城 富丽东方竞争力 = 蓝光品牌+富丽产品+营销体验 价格 —————————————— 魅力之城竞争力 = 万科品牌+魅力产品+营销体验 价格 —————————————— 我们拥有超越对手的产品和品牌价值，我们需要的是通过营销体验让客户感知并接受这个价值，最后认可、购买。 找到竞争策略方向，但如何实施呢 ？下面先看一个案例。 蓄客策略 推广策略 推盘策略 产品策略 蓝光研究 翠微清波案例启示 魅力对应富丽东方竞争策略 思维导图 富丽东方营销预判 富丽东方产品分析 130-140 主力户型 14F\18F高层电梯公寓 物业类型 2007年3月18 项目开盘时间 84000.42平方米 占地面积（亩） 会所、超市、游泳池、篮球场、网球场、商业街区 配套 前期咨询、申请入会 销售情况 一期980户 总户数 86-164㎡ 户型面积 半开放，板点结合，风车式建筑布局 项目规划/建筑特色 30% 绿化率 3.13 容积率 318358平方米 建筑面积（㎡） 成都龙湖锦华置业有限公司 开发商 青羊区清水河上游金福路 项目地址 　开盘情况　 　　开盘当日虽只针对入会会员开放，但现场依然十分火爆，采用摇号形式，总共摇号720号，实际到场人数近千人，当日共推出474套房源，截至下午一点共销售278套（据后续数据更新，当天销售量约为350套）； 　　开盘当天，与开发商合作的营销顾问公司全程参与整个活动，物业公司保安、客服及现场工作人员秩序井然，有条不紊，总体上服务做得较到位。 案例点评： 该项目充分利用清水河畔、外金沙区域独有的区位优势，力图通过对原滩生态环境的景观打造，及对于龙湖企业品牌的良性口碑，吸引了大成都区域客户的高度关注； 　　前期客户积累时间在3个月左右，中途配合“下渝洲”、“产品品鉴会”、“入会优惠１％”等活动，客户积累较多，为开盘的热销打下了良好的基础。 　　项目在区域内属领军者，开盘价格也相对较高，但由于项目对体验区环境的塑造、尤其是原滩景观的提前呈现，营造的高品质楼盘形象感和气质感得到了充分展现，加之其产品上独创的风洞设计及龙湖物管及企业的良好口碑效应，”优美的环境＋优良的产品＋优质的物管服务“，最终实现了客户对楼盘的高度认可。 企业品牌（品牌，