二手房垫资业务.docVIP

二手房垫资业务及相关流程 一、二手房垫资业务的界定 二手房垫资业务是指在二手房买卖过程中，买方因资金不足，欲以购买的住房向银行申请按揭贷款，而卖方为了自身的交易安全，要求买方在过户以前付清全部购房款，而产生的第三方垫资业务。 二、目前太原市二手房垫资业务的市场情况 根据市场调研了解，二手房垫资业务主要依托于房产中介机构、房地局和银行。目前太原市二手房垫资业务主要资金来源是担保公司，其中包括德林担保、博大担保、泽坤担保、邦信担保和大德通担保。此外还有一部分个人也以一定的资金规模占据了一部分市场份额。 三、二手房按揭贷款的基本流程 二手房按揭贷款分为商业按揭贷款和公积金按揭贷款。公积金按揭贷款和商业按揭贷款的前期交易流程是一样的，因为公积金按揭贷款需太原市公积金管理中心审核，所需时间会延长一个月左右。以下以商业按揭贷款为例，介绍二手房垫资介入的基本流程。 商业按揭贷款的交易流程主要分为三个阶段： （一）前期银行审核按揭贷款额度阶段 1、在买卖双方达成初步购买意向时，卖方需到房地局对准备出售的房产进行核档。〔核档正常需要10个工作日〕 2、核档完成后，双方到准备贷款的银行进行按揭额度预审批，包括房产价值的预评估。（该过程需3个工作日，预评估费为200-300元）； （二）房地局办理过户阶段（第三方垫资的介入阶段） 1、买卖双方签订房屋买卖合同。 2、买方缴纳契税。 3、房地局办理房屋转移登记受理单。 4、买方向卖方支付购房款（垫资方见到受理单后，进行垫资，受理单由垫资方保管）。 5、买方到公证处向垫资方做全权委托公证（公证的内容为：代领房产证、办理抵押他项、银行贷款手续等，公证费为400-600元）。 6、在房地局受理后15个工作日后领取过户后的房产证。 备注：上述第4和5项程序基本上是同时进行的。 （三）银行办理按揭放款阶段 1、银行在见到过户后的房产证后，出具评估报告，向房地局申请办理他项登记（该过程需2个工作日）。 2、房管局出具他项登记受理单，办理他项登记（该过程需要10个工作日） 3、银行见到他项登记证后放款。 4、收回垫资款。 三、二手房垫资的流程如下图所示： 1、商贷流程： 房产过户（正常需15个工作日，可通过 房产过户（正常需15个工作日，可通过渠道缩短时间，目前市场行情是1500元/件） 代领产权证→出具评估报告→在房管局办理抵押备案，该过程需有2个工作日 买方与垫资方签订垫资协议 全委公证 房管局出具他项权证，该工作需10个工作日，通过催件可加快 进行垫资 银行见到他项权证后，进行放款 归还垫资款 2、公积金贷款流程： 房产过户（正常需15个工作日，可通过 房产过户（正常需15个工作日，可通过渠道缩短时间，目前市场行情是1500元/件） 1 拿到房产证后，前往公积金中心办理公积金贷款申请（正常需要15个工作日） 2 买方与垫资方签订垫资协议 全委公证 4 办理他项权证（房管局出具他项权证，该工作需10个工作日，通过催件可加快） 6 进行垫资 银行拿到他项权证后，将申请贷款资料和他项权证一同送交公积金中心，公积金中心见到他项权证后，通知银行放款（每周二和周四） 7 归还垫资款 3 公积金中心申核通过后，将资料提交给指定的银行，委托银行办理他项权证（1-2个工作日） 5 二手房垫资整个流程正常需要30个工作日左右，按天计算在45天左右，与房产中介公司合作，通过其业务关系沟通，可以缩短交易流程，整个垫资过程可能需要40天左右（光大银行在见到抵押登记受理单后即可放款，整个垫资过程可能需要25天左右）。因为二手房公积金按揭贷款需太原市公积金管理中心审核，整个垫资过程在60天左右。 四、该项业务的风险点 1、该房产在办理他项过程中被法院查封； 2、中介公司恶意套取垫资款 3、垫资后，银行按揭出现状况，不能下放或不能按时下放。 4、银行按揭贷款出来后，买方恶意，将银行卡中的款项转走，导致不能归还垫资款。 五、准入条件 1、太原市范围内的二手房按揭贷款； 2、买受人的征信报告良好，贷款无逾期，信用卡的逾期不得超过2次，每次不得超过1个月。 3、买受人的年龄不得超过50周岁，身体健康。 4、买受人已在预按揭贷款的银行取得授信额度。 5、买受人同意在公证处办理全权委托公证。 六、垫资收费费用： 目前市场上行情为商业贷款为垫资额的5%+1400元，买方归还垫资款后向中介返还3%-3.5%；公积金贷款手续费为7%+2000元，买方归还垫资款后向中介返还2%。 附 房产交易过程中的费用明细： 买房承担： A契税：成交价或评估价*1.5%（商用房或大于144平米的税率为3%） B交易服务费：建筑面积*3元 C交易印花税：成交价格*0.05% D产权转移登记费：50元-80元 卖方承担： A交易服务费：建筑面积*3元 B交易印花税：成交价格