栖霞项目市场调研报告终.pptVIP

1、经营情况：营环境较差，店面装修较差，产品档次低端，业 态分布单一 2、业态分布：基本以鞋帽、服装、装饰材料业态为主； 3、环境印象：街内摊位乱放，车辆乱停； 4、消费人群：周边乡镇客户，消费层次较低； 5、铺面情况：多为小商铺为主，面积在40-60㎡，租金21-41元/㎡； 6、商铺结构：上下两层，底商为主。 1、经营情况：目前栖霞主要消费街道，业态分布齐全 2、业态分布：酒店、餐饮、服装、百货、婚庆等； 3、环境印象：街道宽敞，双向四车道，人流、车流量较大！ 4、消费人群：县区客户，周边乡镇客户，消费层次较高； 5、铺面情况：商铺面积主力区间为80-200㎡，租金60-80元/㎡； 6、商铺结构：2层为主，部分半地下超市。 1、经营情况：目前栖霞主要消费街道，业态分布齐全 2、业态分布：苏宁电器、鞋帽、服装、百货、等； 3、环境印象：双向两车道，人流、车流量较大！ 4、消费人群：县区客户，周边乡镇客户，消费层次一般； 5、铺面情况：商铺面积主力区间为40--80㎡，租金40-60元/㎡； 6、商铺结构：上下两层，底商为主。 客户分析 该项目客户私营业主所占比例较大，多数为栖霞商业街和霞光路做生意的客户为主，约占30%左右，乡镇果农占20%，市区改善住房的客户占15%，政府机关的客户占的比例相对较少，占10%左右！ 项目优劣势分析 优势分析： 1、属于市区最繁华的位置，周边配套齐全 2、景观资源优越：两大公园资源和山体资源 劣势分析： 1、楼间距太窄、户型设计不合理 2、项目入口处道路环境较差（雨雪天，车辆无法出行） 栖霞住宅市场版块格局可划分为迎宾路沿线、市区、长春湖片区、翠屏山片区等四个部分 迎宾路沿线 翠屏山片区 市区 长春湖片区 长春湖片区： 区域价值：湖景+新城规划 均价：3900元/㎡ 产品：高层 户型面积：120㎡左右 迎宾路沿线： 区域价值：交通便利 均价：3300元/㎡ 产品：多层 户型面积：87-136㎡ 市区： 区域价值：地段、成熟配套 均价：3700元/㎡ 产品：高层、小高层、多层 户型面积：80-120㎡左右 翠屏山片区： 区域价值：山体、公园、成熟配套 均价：3600元/㎡ 产品：高层、小高层、多层 户型面积：80-120㎡左右 从产品类型上来看，各板块均以高层住宅为主， 迎宾路沿线 长春湖片区 市区 翠屏山区域 丽景园 华府名都 长春湖壹号 大成门 金苹果绿苑 栖霞名郡 翠屏怡景 * * * * * 　 * 多层 * * * * * 　 小高层 * * * * * * 　 高层 迎宾路沿线：多层产品为主 长春湖片区：高层产品为主 市区：高层、小高层、多层相结合 翠屏山片区：高层、小高层、多层相结合 从市场畅销户型面积上来看，住宅面积主要集中在80-125平米之间 85㎡、93㎡、110㎡、125㎡ 翠屏怡景 80㎡、98㎡、115㎡、125㎡ 栖霞名郡 80㎡、95㎡、112㎡、130㎡ 金苹果绿苑 77㎡、95㎡、113㎡、125㎡ 大成门 87㎡、96㎡、116㎡、136㎡ 丽景苑 112.68㎡、123.7㎡、131.35㎡ 华府名都 户型面积 楼盘名称 从销售价格上来看，板块差异性明显，长春湖板块自成一体，核心均价在 3700-4200元/㎡之间，视资源差异和地段而价格平台不同 3500—4000元/㎡ 翠屏怡景 3600—3900元/㎡ 栖霞名郡 3700—4200元/㎡ 金苹果绿苑 预估：3700—4000元/㎡ 大成门 2900—3500元/㎡ 丽景苑 3700—4500元/㎡ 华府名都 价格区间 楼盘名称 住宅市场分析总结 从总体分布的角度 各版块依托不同的资源，板块价值各异，呈现出以一线湖景和新城规划为价值至高点 从供应量的角度 1、栖霞市场总体供应量较大，主要集中于市区、长春湖片区 2、市区未来待开发项目不多，翠屏山区域价值凸显 从价格的角度 随资源优势的逐步递减，翠屏山区域凭借山体和公园资源，未来区域有大面积拆迁用地，升值潜力较大 从户型的角度 从市场畅销户型面积来看，主要集中在80-125㎡之间，为本项目指明市场方向和空白点！ 商业 商业分布 栖霞商业目前还处于原始的沿街商业状态，综合性消费场所不多 根据栖霞的规划，迎宾路沿线商业在未来将扮演越来越重要的角色，作为本项目而言，旧城改造以及城市的发展，农村人口收入的增加，使得果农成为城市房地产购买的主力军，其地块已逐渐成为一个重要的人口“进入区”，人口的进入，意味着市场对商业的需求越来越大，商业的市场机会也越来越大。本地块周边以目前栖霞的整体商业环境来看是较差的，