土地使用的区位.ppt

建築3A 9712010 鄭柏承 建築3A 9712016 簡含螢 建築3A 9712033 林葳閎 建築3A 9712047 向瑩穎 土地使用係指人類在土地上活動所伴生的使用種類（Classification）、強度（Intensity）及區（Location）等的各種變化。在都市計畫領域中，土地使用計畫則是依據都市人口、產業成長與分布，空間結構與未來發展潛力等因素之考慮，反映在交通運輸、公共設施及土地使用分區等規劃的結果而土地使用計畫的目的，則在於積極促進土地資源作合理及有效的分配，並消極防止下列不當的使用行為： 過度使用（abuse of land） 不當使用（misuse of land） 低度利用或不使用（disuse of land) 土地使用計畫的功能，依據上列不當的土地使用情況，可進而延伸說明如下： 指導土地使用（Land Use），以促進都市發展。 阻止土地誤用（Misuse），避免影響都市公共利益。 防止土地過度使用（Abuse），而造成環境品質惡化。 限制土地低度利用（Disuse），以發揮土地開發潛力。 指導土地再利用（Reuse），以創造嶄新的都市環境。 05-1.影響土地使用的因素 數量固定性：土地是自然的產物，具有不可生的特性。因此，對於土地利用及市場供需和價格變化，都會產生深遠的影響。 區位固定性：每一宗土地在地表都占有固定的空間與位置，無法以人力變動之。 恆久性：土地不因使用而減損其數量，因此具有恆久性。 個別性：由於區位固定與土地蘊藏的富源條件不一，個別土地的生產力及價值也不盡相同，稱之為個別性。 承載力：即賦予各種自然及人為活動立足之地，又稱為支持力、承受性或積載力。 生養力：即賦予各類植物生長所需的養份及水份，進而能提供各種食物鏈所需的環境，而造就地表的各種生態。 一、經濟因素 各種土地使用型態，在經濟活動的動人類對土地的各種使用行為，自古即為經濟活動的主體，而各種經濟活動加諸於土地上之後，遂形成了土地使用型態（pattern）。機下，將產生經濟學中所稱的「極大原則」（The Principle of Maximization），以使土地發揮其最大的效益。因此，各宗土地均有最佳的使用型態，如優良農地供生產，都市中心區的商業用地的交易機能等。此外，在土地自由交易制度之下，由於土地價值的創造，將隨土地供需條件的改變，以及各種收益條件的影響而異。因此，土地所有人或團體將調整原有的土地使用策略，以追求較佳的利潤，因而改變了土地使用方式。 二、社會因素 社會行為與都市空間的互動關係，就社會學的觀點而言，一方面涉及了都市生活的實質環境、空間、設施與物質等內容。其次是社會價值觀、社會行為及其相互間的影響關係。前者為都市生態學的領域，而後者則為都市社會學的內涵。 由於都市土地使用模式的形成，是社會中的個人與團體行為綜合產生的結果。因此，由個人、團體以至社會的整體價值體系，則共同成為決定土地使用型態的要因。 三、公共利益 土地使用計畫的目的，除了可提供個人創造利潤的機會之外。更應積極的謀求公共的利益。而近代的計畫觀念中，通常認為公共利益涵蓋的範圍包含了健康、安全、便利、經濟與寧適（amenity）等項。因此，在土地使用計畫中，攸關大眾利益的公共設施之興闢，以及透過警察權的行使，限制私有土地開發行為等手段，都是保障公共利益的必要措施。 四、政治因素 土地使用計畫雖然必須透過立法過程才得以付諸實施，但是政治制度中所賦予執政者的權力，經常也成為干擾土地合理使用的要素；諸如集權國家中廣泛的行政權力，或者民主國家中政治力不當的介入，都經常違反公共利益的原則。而扭曲了土地使用計畫的理想。 土地使用計畫是一種不斷檢討與調整的過程，計畫的擬定與執行，必須具備清晰的計畫理念，就土地使用的種類、強度及區位，檢討過去的經驗以及預測未來的發展趨勢，並分析經濟、社會、政治及公共利益等因素的可能影響，再透過規劃技術的整合，對土地使用作合理的配置與管理，才能成為指導都市土地利用與開發的基礎。 05-2.土地使用計畫的內容 一、土地 使用種類： 1.住宅用地 2.零售商業用地 3.運輸及公用設施用地 4.工業及相關設施用地 5.批發業及相關設施用地 6.公共建築與開放空間 7.機關建築用地 8.空地及非都市用地 二、土地使用強度 1.土地人口密度：指單位面積土地上的人口數，如： （1）住宅用地密度：居住人口數/住宅用地面積。 （2）工業用地密度：從業員工數/工業用地面積。 2.土地建築密度指單位面積土地上的建築物數量，如： （1）住宅密度：住宅單位數/住宅用地面積。 （2）居室密度：居室單位數/住宅用地面積。 （3）容積率：建築總樓地板面積/建築基地面積。 3.建築人口