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住宅小区房屋建筑主体管理 住宅小区房屋建筑主体管理 　　一、房管工作内容 　　房屋主体结构安全预防勘察，房屋结构及附属设施的日常巡查及日常养护，房屋修缮工程管理及修缮资金统筹管理和安排，房屋装修施工监理，系统VI识别牌的规划设计及维护管理，物业管理活动质量检查监督，服务体系的建立及服务质量监督。 　　二、房屋建筑结构及附属设施管理 　　建立勘察机制，管理处拟定计划后，由工程技术员每半年定期组织1次对各房屋主体结构部分进行巡检，分析建筑结构沉降情况，以保证房屋安全使用。建立巡查养护制度，每周1次对全小区进行系统巡查，巡查范围包括外墙、道路、车场、围墙、门窗、设备设施、化粪池、其他配套设施及环境巡视；对巡查发现需进行维护的，及时进行维护；对环境问题及时协调处理和整改。 　　三、维修养护资金管理 　　自进入管理之日起建立维修养护资金专项档案；使用时按总体计划负责立项申请及可行性分析；由物业公司负责提案经业主委员会审核后报相关主管部门审批，完成资金统筹后及时进行养护或修缮施工；对所有养护费使用项目，建立系统的档案一式二份，长时间保存。 　　四、基本管理 　　建立系统的日常资料档案，保持管理工作的连续性、可查性、可比性。包括树立小区平面图，设立各项管理告示牌、VI识别牌；建立物业交接、验收档案，图纸资料档案；设立宣传栏并形成定期出版制。每月随机回访业主、每年进行2-3次对小区业主意见征询，及时改进工作作风和管理方式，提高工作效率，提高服务质量。 　　五、房屋维护工程管理 　　维修工程采用预算审核及招标管理，技术性要求不高或使用资金小的工程自行维修或委托维修，技术要求高或使用资金大的项目实行招标制并按合同方式发包；维修过程由专职工程技术员负责施工监理。 　　六、实施数据化管理 　　自开展管理工作始，实行数据的统一管理，规范管理工作，力求作到任何数据的来源均达到有真实依据；为小区管理累积管理痕迹。 　　※日常房管事务管理工作实施规范运作，如下表： 　　工作内容跟踪 　　监督日常：3遍/天；入伙期间：8小时/天； 　　巡视日常：2遍/天；竣工期间：8小时/天； 　　走访1次/周；1遍/月； 　　回访处理率：100%，回访记录100%。 　　处理内容与处理方法日检 　　项目1、施工巡视；2、违章检查；3、车辆管理；4、治安；5、清洁；6、绿化；7、维修；8、机电设备；9、社区活动；10、员工宿舍；11、内务巡视。 　　处理方法 　　1、记录巡视发现的问题，搜集资料； 　　2、对巡视中发现的问题，分类进行处理并及时向有关部门反馈解决； 　　1）填写意见转呈表； 　　2）发现的维修不合格，填写维修记录，及时反映到主管部门； 　　3）即行关闭轻微不合格项目； 　　4）发现违章行为按”违章处理规定”执行； 　　5）发现严重不合格项，填写纠正措施报告。 　　周检项目 　　全面检查住宅区各项工作，着重对房管日检中发现的不合格项进行检查处理。 　　处理办法管理处主任组织各部门主管、领班，对发现的不合格项及时整改，严重不合格项制定纠正措施。 　　考核标准平时日检、周检、月检参照ISO9002质量体系考核标准执行； 　　年终按 “区物业管理优秀示范区”的考核验收标准执行。 　　※小区设施、照明日常管理工作，实施规范运作。如下表： 　　主要内容 　　运行组值班：保障小区供水、供电等正常运作并做好记录; 　　巡视：巡视设备运作情况，做好巡查记录； 　　维修组负责设施、设备的各项维修、保养工作，并做好记录；定期清洁设备；负责对设备设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。 　　检查项目及处理方法检查项目1、水泵；2、水池、水箱；4、防盗监控报警系统；5、消火栓；6、干粉灭火器。 　　处理方法按照公司ISO9002标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报主管部门并提出纠正措施。 　　考核标准日常周检、月检考核参照ISO9002质量标准； 　　年终考核区”优秀示范区”标准考核。 　　※小区 设施日常维修养护管理工作，实施规范运作： 　　主要工作 　　房屋本体室内：小修30分钟，一般故障2小时，不超过8小时，较难故障3天内。48小时跟踪验证。 　　楼梯、墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3~4年全面修补刷漆一次。 　　公共设施 　　道路车场：每天检查1遍，随坏随修； 　　明暗沟：每周检查1遍，随坏随修； 　　供水电气：每月细查1遍； 　　路灯：每周检查1遍，即坏即修。 　　检查项目及处理方法检查项目1、地基基础； 2、墙体； 3、水池； 4、消防设施；5、信报箱；6、标识；7、上下雨污水管；8、道路；9、电缆沟盖板；10、路面；11、给排水；12、路灯；13、清洁设备；14、娱乐设施。 　　处理方法按照公司ISO9002标准，对轻微不合格项进行整