物业管理实务作业.doc

物業管理實務作業 駿權國際物業管理有限公司 指導老師: 柯 伯 煦 班 級: 四 動 三 B 學 號: 4970T030 姓 名: 盧 俐 涵 曾 昭 蓉 物業管理公司:駿權國際物業管理公司 基地:天鵝堡 續論 我們常說願意參與管理委員會的委員們都是特別熱心的「社區管家婆」，但 也因為委員們都是義務為社區付出，服務之餘也要先有照顧好自己生活的條件， 而面對龐雜的社區管理工作，更不可能單靠幾個委員就可獨力完成，因此如何選 擇適合社區需求的管理服務公司或是管理服務人員來執行細項工作、如何組織社 區居民共同關心社區事務，以及如何結合外部資源來促進社區發展，都是管理委 員會發揮管理功力以收「事半功倍」之效的挑戰。抵達社區後，一定會仔細看看大樓四周的環境，也會注意大樓外牆是否乾淨清潔沒有加裝鐵窗；走進社區後，對於各角落的清潔度以及 各種設備的維護情形也不會輕忽，因為對我們來說，從觀察這些公共設備的維 護情形，是初步瞭解一個社區管理品質的管道。而對於居住在社區裡的住戶來說，除了個人居住的家戶空間外，社區內的各項硬體設備不僅是自己也部分持有的共同財產外，更是住戶感受管理成效的印象來源。因此，如何妥善管理社區內各項公共設備，也就成為管理委員會費心經營社區財務、人事等軟體問題外不可忽視的另一面向。 環境的現況問題與分析 1.電梯可以說是住我們使用度最高的公共設備之一，為維持電梯的運轉壽命，在日常使用時盡量減少發生超載的情形，也不要用外物來阻擋電梯門的開合，因為每一次的超重警示或是關合障 礙，都是對電梯的重大耗損。社區多會安排電梯的定期檢查維護工作，這方面的工作我會建議以找裝設電梯的原廠商來進行會比較妥善，因為除了對裝備比較熟悉之外，在維修零件的取得上也會比較方便，更不怕電梯零件被不肖廠商給盜取了。因為電梯是住戶最常使用的設備，因此請清潔人員定期進行消毒，尤其是針對樓層按鍵的部分，更是不可輕忽的日常清潔工作。 2.安全逃生門 介於梯廳跟安全梯之間的安全逃生門，主要功能 是能在火災發生 時，有效阻擋火勢、濃煙順著樓 梯間延燒到其他樓層。因此： (1) 需隨時保持防火安全門保持在關閉的狀態，但 不可上鎖而阻礙住戶的逃生。 (2) 安全梯、梯聽是很重要的逃生通路，因此不堆放物品造成阻礙。 (3) 防火安全門的設計，一般是採單側開啟的功能，可防止社區外人士沿著樓梯進入住戶家舍的困擾。 3. 水塔 (1)為保持蓄水水質潔淨，水塔平均每半年需進行一次清理。 (2)清理水塔時需先將水塔週遭環境清潔消毒，以減少清洗後的水塔被週邊環境污染的情形發生。 (3)水塔的清洗順序，建議可先將頂樓水塔打滿水後，再清洗地下室水塔，這樣就不需停水。地下室水塔清潔後，隔一週再清洗頂樓水塔，這段時間乾淨的水可以適度清洗地下室水塔與頂樓水塔間的管路，真正達到清潔的效果。 (4)水塔蓄水排放後，需先檢查壁面是否有龜裂的情形，避免造成漏水或污水滲入的情形。 (5) 水塔閥蓋要緊閉並上鎖，以避免水質遭受污染。 4. 手提滅火器 為維護居家消防安全，準備手提滅火器已成了家庭必備物品之一。在滅火器 的選擇與使用上： (1)目前手提滅火器的種類計有—乾粉滅火器、海龍滅火器、二氧化碳滅火器、泡沫滅火器、潔淨滅火器等數種。 (2)潔淨滅火器（海龍替代品）是最新產品，主要優點是不需更換藥劑，不會造成污染、保存得當就沒有使用年限，但相對價格較高，社區可自行評估成本後選擇使用。 (3) 乾粉滅火器滅火效能高且輕便是多數社區選用的種類，但使用時務必記得 每四個月定期檢查，最基礎的檢查項目需確認藥劑是否已超過有效期限， 逾期時應予更換，並註記更換藥劑日期。也要注意滅火器上的壓力表是否正常。 消防栓箱 除了手提滅火器外，新式大樓的各樓層也會有消防栓箱的設置。通常消防栓箱內會置放有：水帶、水帶置放架、瞄子、消防專用快速接頭出水口。栓箱上則會有火警警示燈、水泵啟動燈、緊急電源插座。在器材的使用上需注意： (1) 水帶必須平整地擺放在水帶架上，避免因為水管糾結而影響救災時效； (2) 定期檢查水帶是否有破損； (3) 水帶使用過後需曬乾，以延長使用壽命； (4) 箱內各項設備要保持齊全，不可有缺漏； (5) 定期檢查各警示燈是否需要更換； (6) 除緊急事件發生時使用外，緊急電源插座不宜作為日常供電來源。 5.化糞池:至少每年清潔維護一次，以維持化糞池初步分解糞尿的功能。 三、現況問題的本質與分析(住戶之合作與不合作) 1.欠繳管理費該如何處理 針對「管理費欠繳」，我們建議處理方法有— （1）先瞭解欠繳的原因社區的管理者或被管理者都是由住戶所組成，大家都是鄰居若因為公共事務傷和