房地产资金管理体系及融资模型相关知识.pptVIP

房地产资金管理体系及融资模型 ;感 言;二、资金管理的专业性越来越高 随着各项金融政策的不断出台与完善、企业自身项目的多样 性以及融资渠道的多样化，相对应的对资金管理的专业要求也就 越来越高。 比如从专业只是来说，首先是金融知识、房地产专业知识； 其次是会计、税收、投资等知识；还有国家的法律法规、相关 部委的相关规定等等（比如外管、商务部门）;三、两点相互制衡，决定了公司的资金管理模式 1、公司的实际状况与需求 成本??的要求、效率要求的要求，但是最根本的还是 抗御风险的要求。 2、国家的政策要求 主要指信贷政策、税收政策，以及外资外管政策 ;四、寻根溯本求自我 ——保持良性的经营状况，是防御资金风险的根本 从各债权方而言，各类融资皆因公司良好的经营而来，也将 随公司的经营状况恶化而去。我们只要保持良好的经营状况，就 保持了持续融资的可能。 比如银行：从经营角度来说，银行永远给你办喜事而不会为 你办丧事，当一个行业发生动荡或者你的企业发生波动时，银行 很可能就会釜底抽薪。;五、现金为王，而且是大王 严格地说，中国还没有经历过一个完整的房地产行业周期，尽管 已有舆论和业内人士提出十年周期论，但中国房地产自身的发展轨迹 尤其是市场化和专业化的历程还不足以支持这一论点。 国家既对它拉动内需和ＧＤＰ寄予厚望，又对90年代地产泡沫记忆 犹新甚至有十年怕井绳之嫌！所以造成中国的房地产金融政策经常处 于波峰浪谷的极端性和中断性状态，像当年的停止向房地产贷款和禁 止房企上市以及03年以来的房地产泡沫论，都充分说明政府和银行对 房地产业的判断和把握缺乏准确性特别是前瞻性。 细想一下，在过去6年房地产市场繁荣的掩盖下，现金为王的规则 还没有显示威力。;六、各融资渠道点评 房地产业自诞生之日起，就是金融密不可分的。 房地产业的问题，一定程度上就是金融问题 内资银行信贷——瑕不掩玉、长期看好 各类企业债券——望穿秋水的长期利好 各类信托产品——成长期的补充渠道 众多海外资本——潮起也有潮落 ;第一讲 房地产融资模型和案例;房地产一般银行项目融资 ;贷款门槛： 1、四证齐全 土地使用权证、用地规划许可证、 工程规划许可证、工程施工许可证（非桩基） 2、自有资金 包括地价付清证明、工程投入的凭证， 自由资金达到35％以上， 3、分期开发的项目，按各期衡量;贷款方式：抵押或者担保 普通开发商、品牌开发商各不同 贷款利率：一般的地产商，利率上浮幅度不等， 最低也是 基准利率； 品牌的开发商，利率或许有下浮，但至少必须 是集团担保；而且银行规模紧张时利率也会上调。 市场化现象越来越明显。 贷款期限：根据项目开发和销售进度而定，1-3年都有 其他条件：存款、按揭、其他业务，比如票据贴现等;贷后管理： 1、款项支付 2、销售回款 3、书面形式：承诺函或监管协议 ;国内某品牌开发商实例——项目A 项目A简况： 1、建筑面积40万平米，分3期开发 2、总投资16亿，每期大约5-6亿元 3、1期、2期四证齐全，3期不全;内资银行项目贷款案例;内资银行项目贷款案例;内资银行项目贷款案例;内资银行项目贷款案例;外资银行项目贷款;外资银行项目贷款;外资银行项目贷款;外资银行项目贷款;外资银行项目贷款;外资银行项目贷款;外资银行项目贷款;外资银行项目贷款;外资银行项目贷款;外资银行项目贷款;外资银行项目贷款;外资银行项目贷款;外资银行项目贷款;二、房地产集团银行授信管理 ;房地产集团银行授信管理; 《关于规范住房金融业务的通知》 （银发[2001]195号） 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 （银发[2003]121号） 《商业银行房地产贷款风险管理指引》 （银监会2004年9月） ;历史背景： 1998年以后，国务院将房地产业作为拉动经济增长的主要 产业，出台了多项改革政策，包括取消福利化分房，推动了房地产业的复苏和迅速发展； 针对两类现象： 商业银行放松信贷条件，违规发放住房开发贷款