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X商住小区前期介入接管验收工作内容 某商住小区前期介入及接管验收工作内容 　　前期介入服务 　　要使XX今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据施工进度的实际情况，制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 　　1.1规划设计阶段 　　对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。 　　1）监控和消控中心的设置； 　　2）小区人车分流的设计； 　　3）公共照明开关设置位置； 　　4）公共照明开关开闭形式； 　　5）物业管理用房的位置设计； 　　6）小区垃圾房的设置； 　　7）公共洗手间的设置； 　　8）信报箱的设立； 　　9）公共告示栏的配置； 　　10）家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。 　　1.2建设施工阶段 　　建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。 　　1）提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议； 　　2）分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力； 　　3）配合审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 　　4）提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见； 　　5）提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 　　6）帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤； 　　7）提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能； 　　8）检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）； 　　9）检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 　　10）配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量； 　　11）提出遗漏工程项目的建议； 　　12）对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。 　　1.3竣工验收阶段 　　物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护地产公司利益和保证施工质量的意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。 　　1）参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案； 　　2）发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程； 　　3）参与重大设备的调试和验收； 　　4）制订物业验收流程； 　　5）指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。 　　1.4项目的接管验收 　　1）物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。 　　2）依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。 　　3）物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。 　　a．公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作； 　　b．既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对物业进行严格的验收，这样可以保证在上房时向业主交付一件尽量少瑕疵的作品，有利于树立开发企业的形象； 　　c．接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格； 　　d．落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由地产公司负责保修，或由物业管理公司负责保修，地产公司一次性拨付保修费用； 　　4）接管验收的作用 　　a．明确交接双方的责、权、利关系 　　b．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益 　　c．为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。1.5业主入伙后 　　进入全面管理阶段后，物业管理处将以公司企业标准为指导，主要开展以下工作（但不限于）： 　　1）房屋管理：建筑物以及其附属物的保养、维修； 　　2）装修管理：监督产权人根据物业的装修管理规定进行房屋装修； 　　3）设备设施管理；对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修； 　　4）清洁服务：加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生； 　　5）绿