中投发展战略理解 沟通材料第五稿.ppt

中国房地产私募基金市场状况分享——基金投后管理 投资管理： 增值服务：目前房地产私募基金对房地产企业或项目的投资，除提供资金外，还通过提供专业化服务帮助企业或项目实现价值增值 投行或金融背景的基金一般只做财务投资，主要通过日常的监管、建议和顾问等方式提供增值服务 房地产专业背景的基金一般采取专业投资方式，利用自身整合资源的优势，在项目运作上提供更多的增值服务 信息披露：多数基金都建立了信息披露制度，包括定期和不定期的信息披露，披露的内容主要包括宏观市场环境、项目进展、项目未来收益预测、审计报告、公司结构和资产结构、所聘审计师和律师事务所联系方式等 基金投资 基金投后管理 基金退出 基金发起者类型 基金管理 基金类型 基金募资 中国房地产私募基金市场状况分享——基金退出 基金退出 退出交易：2011年内房地产投资退出交易发生2起 退出形式：从国际经验看，房地产基金的退出形式多样，主要与其投资模式相关联。有物业出售、股权转让、资本市场退出、发行REITs退出、收回本息（针对债权投资）、红利分配、项目公司清算、设定强制赎回条款等方式 中国国内投资于项目的基金退出形式主要是物业出售和股权转让，具体操作方式包括： 直接买地、通过自己的开发队伍或找其他开发商合作开发，建成后出售退出 以较低价格收购物业，通过对其进行重新包装，再以较高价格出售获利 以股权或债权形式提供过桥融资，帮助资金短缺的房地产企业完成土地收购和提供建设资金，达到一定条件以合作方股权回购或向第三方转让股权的方式退出 中国国内投资于公司层面的基金一般通过资本市场退出，包括以公开上市方式退出，或者通过在二级市场出售已上市公司股票退出 投资业绩：由于大部分人民币房地产私募基金发展始于2010年，目前除少数基金外，多数尚未完成“募集—投资—管理—退出”的完整经营周期。各基金公司的投资能力、盈利能力和管理水平尚不明确 基金投资 投资管理 基金退出 基金发起者类型 基金管理 基金类型 基金募资 问题3、基于中投发展对业务发展的初步考虑，未来的房地产基金以何种投资策略为主？ 一、企业选择 企业类型：国企主要选择已经改制或正要改制的企业；民企主要选择已经进入规范化和职业化管理且知名度较高的企业 管理团队：关注企业管理层和项目管理层团队的能力、经验等因素 二、项目选择 投资项目的高回报率是投资项目决策的关键考虑因素，通常会纳入投资评估的项目包括如下几类： 风险收益稳定的项目 ：注重良好口碑和市场惯性。 风险高且收益高的项目：选择硬件条件如地段、规划、产品、户型、配套等综合条件较好的项目，理念、推广和服务等软件较完善，且爆发力冲击力大，有较大潜力的项目。 市场综合优势强的项目：项目和企业的管理团队做到专业分工及人脉资源丰富，市场感觉敏锐准确，综合能力强。 三、城市选择 除一线城市项目外，目前也着重选择二、三线城市。如内陆重要省会城市西安、济南、重庆和武汉等和非省会重要城市如宁波、大连等 一线城市主要选择优秀的项目，关键在于性价比、地段和配套 二、三线城市主要选择在当地排名前几位并对当地市场有主导影响力的开发商 二三线城市投资回报率一般比一线城市要求更高 房地产基金投资组合 项目投资：选择2～3个好项目，安全快速实现回报 企业投资：选择在团队、理念、项目、资源和市场均好的企业，在资金和其他方面给予支持，将其培育成强势企业，分享综合收益 房地产基金投资模式 股权收购：通过股权收购的形式，收购房地产项目，再以销售退出，依靠较高的投资杠杆，获得较高的收益 债权投资：以可转债形式投资房地产项目，以开发商赎回可转债作为主要退出途径，稳定安全，风险较低但投资收益也较低 房地产基金投资策略 组合投资策略：依据资产的风险收益特性，构建资产组合，分散资产风险，力求在合理的风险范同内获取综合收益的最大化 跨市套利策略：运用价值规律，发现同一资产在不同市场(时间、空间)的价格水平差异，低价收购，高价卖出，赚取利润 资产重组策略：在相关的业务之间，通过业务的协同增效可以有效地降低产出成本，提高产出效率，实现协同增效，从而创造价值 房地产基金投资决策考虑因素 案例分享：中国某地产集团人民币基金相关信息 基金规模：10亿人民币 发起人：某地产集团 资金认缴≥5% 有限合伙人≤49机构/人 投资方向 华东1-2线城市,重点在上海、宁波、杭州、南京 住宅为主、少量的商业和办公 IRR20%，无拆迁的短平快项目 投资阶段 土地竞买为主的房地产开发阶段的投资 投资策略 组合投资：按“比例”将合伙资本投入不同城市\项目，分散投资风险 联合投资：与地产集团，包括其投资组合（境外基金、其他金融机构、企业）联合投资，地产集团负责项目管理，集团投资比例不低于50% 择时投资：注重周期管理，在经济下行时购入优质土