中投发展战略理解 沟通材料第四稿.ppt

案例分享：中国某地产集团人民币基金相关信息 基金规模：10亿人民币 发起人：某地产集团 资金认缴≥5% 有限合伙人≤49机构/人 投资方向 华东1-2线城市,重点在上海、宁波、杭州、南京 住宅为主、少量的商业和办公 IRR20%，无拆迁的短平快项目 投资阶段 土地竞买为主的房地产开发阶段的投资 投资策略 组合投资：按“比例”将合伙资本投入不同城市\项目，分散投资风险 联合投资：与地产集团，包括其投资组合（境外基金、其他金融机构、企业）联合投资，地产集团负责项目管理，集团投资比例不低于50% 择时投资：注重周期管理，在经济下行时购入优质土地资产，在经济上行逐步退出 投资项目 种子项目（地产集团提供）：上海市某项目 财务指标：计划的启动资金=7~13亿，IRR年=20~35% 投资策略：与集团联合投资 ?集团拟议中的N个投资项目，预计投资与收益率 上海某项目，IRR年25% 上海某项目，IRR年25% 基金管理方式： 发起人（地产集团）设立投资管理公司作为合伙企业的普通合伙人，承担无限责任，并负责合伙企业事务执行 投资管理公司与有限合伙人组建有限合伙企业 合伙企业委托投资管理公司管理投资业务，委托托管银行管理合伙财产 问题4、中投发展未来房地产基金采取何种运行方式？ 方式一： 投资公司型 方式三： 信托计划型 基于中投发展资金来源/投资方向的初步构想，未来地产基金采取以下哪种运作方式： 主要特征： 依《公司法》创建类基金形式的房地产投资公司，委托与之相关联的资产管理公司或自己直接从事房地产投资；投资公司的资金是企业自有和负债资金，并不是信托资金，故从事的业务也非信托业务 例如：中银投资下属地产投资业务 主要特征： 通过设立信托的方式，发行信托基金收益凭证，集合运用信托计划资金，投资于各种房地产资产，信托计划投资者通过持有房地产产权获得收益的一种模式；此信托计划模式一般由受托人、委托人和托管人三方通过设立信托投资契约而建立。 房地产信托计划模式的三方当事人之间存在这样一种关系：受托人依照契约运用信托财产进行投资，托管人依照契约负责保管信托财产，收益人（一般情况下即委托人）依照契约根据其购买的份额分享投资收益 例如：各信托公司下属地产基金 方式二： 基金管理公司型 主要特征： 私募股权房地产投资基金（下称“私募房地产基金”）一般是指专注于房地产领域的私募股权基金，是一种面向私有房地产资产进行并购或开发的投资模式。作为房地产投资的一种新型工具，结合了私募股权投资的高收益和房地产投资回报的低风险特点，一般采取合伙制方式运作 基金主要针对非上市交易的房地产进行投资。比如收购现有的写字楼、商场、高档公寓住宅项目，投资未上市房地产企业的股权等 例如：各私募股权基金管理公司 问题4、中投发展未来房地产基金采取何种运行方式？中投发展投资平台建设的具体举措需进一步确认 注：信息来源于中投发展投资发展部2011年度工作总结及2012年工作计划报告 中投发展投资平台的建设步骤及 运行方式如何考虑？ 问题5、中投发展如何从原有的开发+运营模式过渡至投资驱动模式？ 中投发展计划如何从原有的开发+运营模式过渡至投资驱动模式？ 注：中投发展业务发展阶段分析来源于赛普公司战略报告 案例分享：嘉德置地面临的问题及其相应的战略调整 总资产达190亿新元（950亿人民币） 地域范围渗透33个城市 业务范围包括： 投资物业 住宅开发 服务型公寓 酒店运营 物业服务 地产基金（仅一只与境外投资人合作发起的PE） 百腾置地 Pidemco Land 星展置地 DBS Land 遇到的问题 资产收益率低 尽管新公司在业务结构上已实现租售并举，但多数投资物业人处于开发培育阶段，租金回报率很低 公司净资产回报率（ROE）只有1.5%，总资产回报率只有1.0% 经过一年运营，股东价值损失70亿元 负债率高 新公司净负债资本比（（有息负债-现金）/权益资本）从77%进一步提高到92%，使其面临更大的财务风险 现金流不足 由于物业租金回报率很低，对现金流的贡献很少，新公司面临很大现金流不足问题 战略调整 实行严格的资产剥离政策与轻资产战略，聚焦核心业务 通过剥离非核心资产来减轻资产负担，缓解现金流压力 通过证券化来提高投资回报率 通过构建基金管理平台来引入第三方基金 发展收费业务，启动“金融业务+物业管理”新引擎 拓展以费用收益为主的新模式，提高费用收益 专门成立嘉德金融部门 资产类型的分解与投资人的匹配 配合基金需求的项目收购 地产开发、地产运营与基金业务发展的匹配与平衡 实行严格的资产剥离政策 借助外部力量合作发起基金 私募基金与REITs相互配合、支持 战略举措1：剥离非核心资产，适时收割核心资产，增加现金流，平稳推进转型过程，帮