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职业建筑师业务指导手册 前 期 前 期 工作概要 服务内容 服务流程 收费方法 案例 工作概要 前期阶段是项目立项和可行性研究的重要阶段，也是整个项目得以实现的起始阶段，必须解决建筑物产品的市场定位、特征描述等以确定项目的设计方向和产品特征，即项目“是什么，为什么”，为后续的设计、施工、运营解决“怎么做”的前提条件。 前期阶段实际上是业主决定投资走向的最重要的决策阶段，关系巨额投资和巨大资源投入的走向和成败。包括资源配置、市场定位、产品规格、空间体量、组织机构等多方面的计划。 目前中国的建筑前期策划部分实际上由三方完成。策划机构完成市场调研和项目可行性研究；建筑师完成产品策划、技术策划和概念设计提案，并协助完成各种行政手续；业主确认策划、规划设计并完成土地、立项等各种行政手续。 前期服务内容 策划阶段的工作主要是决定建筑开发目标和成果的定位工作，作为设计师的建筑师需要进行规划与建筑设计方面的可行性研究和多方案比较，对多种设计方案、建造实施方法、技术指标等提出建议，并确定法规和其他限制条件的影响。实际上包括正式方案设计之前所有设计相关的工作，主要包括市场调研、项目策划、规划设计、行政手续等。 前期服务内容—1市场调研 包括市场需求调研、用地环境调研、相似案例调研、细分市场调研、建筑产品的定位和要素规格确定。成果包括市场研究报告、产品定位报告。 目前中国做市场调研的客户主要是开发公司，尤其是住宅开发项目。因为市场的需求与开发公司的住宅产品是密切相关的。 不同城市、不同时代比例是不同的。 住宅的核心价值也可能是不断变化的。 前期服务内容—2项目策划 包括组织运营策划、资金收益策划、空间环境策划、技术法规策划。根据项目策划拟定的设计任务书和建筑物的主要规格指标，确定后续工作的目标和控制性指标，制定相应的进度计划，选定并组建胜任的设计咨询团队，策定后续的组织、运营方式。成果包括选址意见书、项目建议书、项目可行性分析报告、进度计划等。 项目策划—可行性研究报告 可研报告主要解决项目的市场需求必要性、资源条件和技术方案可行性、产品规格的目标可控性、财务与进度的经济合理性，是进行项目评估和投资决策、融资贷款、主管部门审批、设计施工采购准备的依据。 参考《投资项目可行性研究指南》，中国电力出版社，2002。 可行性研究的内容、方法、编制大纲。 前期服务内容—3规划与建筑的概念性方案 规划与建筑的概念性设计指在现有的城市规划和未来的建筑设计之间确定衔接的条件和区域或建筑群的控制性指标，在城市总体规划、区域城市设计或控制性详细规划的基础上完善城市规划的控制要求并细化指标，在建筑法规和技术支撑的条件下将规划条件和技术指标具体化为可开发建设的建筑或建筑群，核算该用地、该项目的主要技术经济指标，核查法规、规范、标准、规划等限定性条件，用以指导该区域的建筑工程设计和施工。成果包括修建性详细规划设计（含建筑总平面图和场地布置、主要技术经济指标），控制性详细规划或城市设计的调整意见和提案，概念性建筑设计方案等。 前期阶段设计基础资料 1. 工程项目批准文件；城市规划条件；法规文件等。 2. 建筑场地高差、风向、朝向等，场地周围建筑及环境、道路设施、临近建筑基础形式、绿化树木、古树分布等，当地气象资料、地震、不良地质情况，地形图。 3. 场地及周边的供电、供水、电信、雨污水、热力等城市基础设施情况。 4. 环保、用地、消防、人防、卫生等要求。 5. 拍摄现场环境及周边建筑照片、主要进入道路照片等。 6.对圈定的设计用地边界范围大小进行现场核定（含必要的丈量）。 7.听取顾客对设计项目功能和使用上的意见及要求，同业主研究讨论工程场地设计上的重大矛盾问题，便于组织和主持工程，以利于工作开展。 8.初始的设计任务书或项目策划草案、市场调研报告。 前期服务内容—4行政手续 业主完成报批手续所需的规划建筑方面的文件资料，建筑师可协助业主及其委托的顾问咨询机构完成相应的报批文件，协助业主取得项目立项手续、建设用地手续、规划条件手续（土地证，建设用地规划许可证，规划意见书），以及周边环境及限定性条件的评估。 前期服务内容—5设计招标 编制项目的设计要求和设计任务书，选定适宜的设计咨询机构，签订设计合同。 建筑师需要将业主的需求和资源条件、限制性因素、咨询顾问的建议相结合，综合市场调研、项目可行性研究、修建性详细规划及概念设计的内容，通过相关案例的调查、现场踏勘、多设计方案的试做与比较，将业主目标转化为可操作的、专业化、指标化的设计任务书或招标文件，设定招标设计机构的必要条件和范围，协助业主选定建筑设计服务机构，为下一阶段的设计工作准备条件。 服务流程 用表格的形式总结了前期的各个阶段工作的主要内容、相关责任方及注意事项，便于建筑师查阅、操作。（P36）