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物业《质量手册》之资源管理(2) 物业《质量手册》之资源管理（2） 　　基础设施、工作环境控制程序 　　1.0目的 　　确定并提供和维护为实现服务的符合性所需要的设施，确定并管理为实现服务符合性所需的工作环境中的各种因素。 　　2.0适用范围 　　适用于为实现服务符合性所需的设施，如工作场所、硬件和软件、工具和设备、支持性服务如通讯、运输设施等的控制；对工作环境中人和物的因素进行控制。 　　3.0职责 　　3.1工程部负责对实现服务符合性所需的设施进行控制。 　　3.2行政人事部负责对实现服务符合性所需的工作环境进行控制。 　　4.0程序 　　4.1基础设施的确定 　　物业管理公司为实现服务符合性活动所需的基础设施包括：工作场所（办公场所、机房设备间、管道井等）、服务设施（包括软件和硬件，如弱电设施、运输设施、水、电、冷源、热源供应、楼宇工程及给排水设施等）、支持性设施和工具（如维修用的设备和工具等）。 　　4.1.1根据建设部《全国城市物业管理优秀物业管理公司评分标准》对于各类服务设施的管理应做到: 　　4.1.2各类设施图纸、档案资料齐全，管理良好； 　　4.1.3设施运行正常，有正常的保养、检修制度和计划； 　　4.1.4运行人员严格按照操作规程执行和巡视； 　　4.1.5电梯按规定时间运行； 　　4.1.6高压配电、制冷机组、供热设备、生活水箱有严格的管理措施； 　　4.1.7消防系统设施完好，建立相应《消防设备台帐》，可随时启用； 　　4.1.8供暖、供冷运行正常,按写字楼设计标准为夏季不高于26℃，冬季不低于20℃。 　　4.2设施的管理 　　工程部根据物业管理公司设备设施实际情况和需求，负责编写《设备管理规定》，并按照执行。 　　4.2.1设施接管、验收：在接管物业设施时，由工程验收接管小组负责按设施使用说明书和相关资料对接管的设施进行验收。达不到要求者，应通知有关单位限期整改。设施接管的相关资料由工程部复核存档。 　　4.2.2设施的采购：工程部根据使用部门的要求及设备设施维护的需求。填写《采购申请表》，注明设施名称、用途、型号规格、技术参数、单价、数量等，报物业总经理批准后，由行政人事部部组织具体实施采购。 　　4.3采购设施的验收 　　4.3.1采购的设施，工程部负责组织进行安装调试，确认满足要求后，由工程部和使用部门在《设备验收单》上签字验收，并将设施名称、型号规格、技术参数、单价、数量、随机附件及资料等内容填写在《设备验收单》中，由工程部保管。 　　4.3.2验收不合格的设施，工程部与供方协商要求退货或换货直至验收合格。 　　4.4设施的登记建帐 　　4.4.1验收合格的设施由工程主管进行编号，在《设备台帐》上登记，并建立设施档案，填写《设备档案》。 　　4.4.2设施的分类编号 　　设备设施的分类编号在《设备台帐》、《设备档案》、《设备卡》应相互一致。 　　4.4.3工程部将设备分类编号纳入《设备卡》。 　　4.4.4各专业主管负责按照规定悬挂《设备卡》，并在《设备台帐》上注明设备负责人。 　　4.5设施的使用、保养和维修 　　4.5.1根据实际工作要求，工程部组织编写《设备、设施运行维护控制程序》及设施运行、维护、操作、和使用中所需要操作规程、规定、制度、计划等，发放各专业执行。 　　4.5.2对于重大或关键设备必须有相应的操作规程，相关操作人员应由工程部组织培训、考核合格后上岗。对国家有规定的特殊工种，要求操作人持由相应的国家授权管理机构颁发的上岗证方可上岗； 　　4.5.3工程部编写专业巡视制度，各专业按照规定严格执行； 　　4.5.4重要的服务设施的运行应编写相应的工作记录，由操作者按规定填写相关的记录； 　　4.5.5工程部编写各专业的设备设施维修计划，规定保养项目，频次，发给各员工执行，各专业主管人监督检查执行情况； 　　4.5.6工程部每年12月核定下年度的年度工作计划，发放至各专业主管执行； 　　4.5.7日常运行中遇到的故障要及时处理，处理结果要在各专业的工作记录中记 　　录。检修中的设施应挂检修牌，检修好的设施应由工程主管签字验收方可使用。大的维修应将检修情况填写在各专业相应的的设备维修记录上。工程部在《设备档案》中注明情况； 　　4.5.8日常运行中无法排除的故障，应逐级 报告上级专业主管，由专业主管填写对外委托维修报告上报工程经理。需外包维修的设施，应执行《采购控制程序》中对供方评定的有关规定执行 　　4.5.9现场使用的设施应有统一的编号，以便于维修保养； 　　4.5.10对工作场所的管理由在该场所工作的相关部门管理，确保适宜的工作条件。 　　4.6设施的报废 　　对无法修复或无使用价值的设施，由工程部填写《设备报废申请表》 　　大型设施经物业总经理批准后，再报业主批