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地产公司物管技术管理规定 地产公司物管技术管理规定 　　第一节 概述 　　第一条 物管技术部是z投资(南京)有限公司（以下简称投资公司）为加强南京z物业管理有限公司（以下简称物业公司）工程、园林维保及养护力量，专门设立的负责技术支持、专业管理及技术监督的职能部门。物业公司维修及绿化部在按制度履行日常工作职责中，如遇到疑难问题报物管技术部协调解决。 　　第二条 物管技术部负责与投资公司相关部门或协作单位的工作协调；参与新开项目的设备系统及园林工程的方案论证、前期介入等工作。 　　第三条 物管技术部下设专业维修队专门解决房屋局部开裂、空鼓、渗漏及与土建有关的水电维修等零星工作。具体管理操作办法详见《专业维修队管理办法》。 　　第二节 物管技术部工作职能 　　第四条 负责物业公司各管理处所有土建维修、配套设备系统维护指导及园林景观等方面的技术管理工作，确保设备正常运行及园林景观效果的整体把握、控制。 　　第五条 负责协助物业公司各管理处签订设备有偿维保合同，指导各管理处维修部所有设备维保计划的制定及维保工作实施情况的巡查、监督及业务培训。 　　第六条 负责各管理处园林景观、小品、绿化养护工作实施情况的巡查、监督、及业务培训。 　　第七条 参与物业公司各管理处维修部、绿化部主管的工作考核并参与所有维修、绿化人员的招聘工作。 　　第八条 负责与投资公司各部门及相关协作单位的工作协调。 　　第九条 参与投资公司新开项目的设备系统、园林工程的方案确定及工程前期介入工作。 　　第十条 参与投资公司相关合同中有关保修条款的拟订，确定设备、工程、园林、装修等尾款的支付。 　　第三节 外部合作支援体系 　　第十一条 电气：借助工程施工及管理与智能化公司、电梯安装、维修等单位在保修期结束后签订有偿维修协议及配电房代管协议——资料员归档。 　　第十二条 水暖：借助工程施工及管理与纯净水施工单位、自来水公司、煤气公司、空调、锅炉施工及维修公司等多家单位，在保修期结束后签订有偿维修协议→资料员归档。 　　第十三条 园林：借助园林工程施工与管理经验与园林施工单位、植保所、高校,建立长期的技术联系，必要时在养护期结束后签订部分珍贵草坪及苗木的有偿养护协议→资料员归档。 　　第四节 巡检、巡查制度 　　第十四条 各工程师制定每月工作计划→部门经理签字→报公司。 　　第十五条 根据各设备运行维护周期，维修部安排设备维护，相应专业工程师按照《物业公司维修部设备管理制度及规程》，抽查并解决维护过程中出现的具体疑难技术问题。 　　第十六条 公共设备定期外协保养→专业工程师协调落实→维修部具体处理及跟进→对应工程师跟踪抽查。 　　第十七条 日常运行设备巡查每月一次→专业工程师抽查维修部日、周检表及设备运行状况，填写月检记录并报经理签字→资料员归档。 　　第十八条 特殊情况下设备运行异常（维修责任人汇报或专业工程师在例行巡检发现投资及物业公司内部无法解决）专业工程师立即电话通知相应协作单位（事后补发物管联系单或工作指令单）并向经理汇报→借助外部支援→反馈处理结果→专业工程师确认签字→经理签字→资料员归档备案。 　　第十九条 园林工程师根据《物业绿化部绿化管理制度及规程》，按照园林景观苗木生长特性、养护要求及病虫害预防措施,检查并解决园林苗木养护过程中出现的具体疑难技术问题。 　　第五节 突发事故处理流程 　　第二十条 维修责任人→报物业维修部处理（疑难问题同时报相应专业工程师）→反馈处理结果并填写事故单→专业工程师确认签字(事后补发物管联系单或工作指令单)→经理签字→资料员归档。 　　第二十一条 维修责任人→报物业维修部处理（疑难问题同时报相应专业工程师）分析发现投资及物业公司内部无法解决→专业工程师立即电话报告经理→借助外部支援→反馈处理结果并填写事故单→专业工程师确认签字(事后补发物管联系单或工作指令单)→经理签字→报公司同时资料员归档。 　　第六节 土建报修程序 　　第二 十二条 专业维修队原所在施工单位施工的工程（保修期内）： 　　物业客服接报→维修部现场查看（疑难问题土建工程师现场查看同时报部门经理）→确定维修方案→协调安排专业维修队处理→住户、维修队及物业责任人签字（ 重大问题留备份并经土建工程师、经理签字，资料员归档）。 　　第二十三条 非专业维修队原所在施工单位施工的工程（保修期内）： 　　物业客服接报→维修部现场查看（疑难问题土建工程师现场查看并报部门经理，费用大的维修土建工程师需通知原施工队到场）→确定维修方案→协调安排专业维修队处理→住户、维修队及物业责任人签字（重大问题留备份并经土建工程师、经理签字，资料员归档）→完成三级签证并注明原施工单位名称。 　　第二十四条 工程整改量较大的项目（保修期内）： 　　专业工程师现场了解发文→协调安排专业