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xxxxx项目进场计划及营销报告 xxxxx有限公司计划并于2014年 11月 1 第一部分 一、xxx项目销售部人员安排 为了项目更好的销售及管理工作，销售部销售人员全部由本公司统一负责招聘及培训工作。 进驻人员组织架构： 销售经理 销售经理2人 直销经理2人 直销人14人 置业顾问4人-6人 二、(1)xxx前期准备工作; 时间：2014年11 1、置业顾问/直销业务员的招聘 2、置业顾问及直销业务员的前期培训；（专业知识，项目知识，接待礼仪，销售流程等）； 3、置业顾问及直销业务员的专业知识的考核； 4、销售物料的准备； 5、客户来访来电登记表，项目统一说辞； (2)售楼处及工地现场包装于2014年11 现急需解决的问题： 新价格、销控（具体算法，是否有折扣）认购单（一式三联） 区域沙盘模型，主力户型单体户型模型、平面图及相关宣传资料 售楼部的内外包装 项目资料：户型图、宣传资料、认购书、价格表、置业计划表 根据xxxx直销带客经验此区域需配看房车一台； (3)直销2014年11 1、直销人员配备14人，其中组长2人；人员持续招聘中实行末尾淘汰制。 2、宣传材料的印制与派发。 3、点位布置如下：周边竞品项目布点（巧克力城、国瑞城、瑞家坚果、龙湖紫都城、富力等）；项目周边商圈（大东副食、华润万家、五中家乐福、龙之梦、北大营海鲜市场）；医疗圈（骨科医院、胸科医院、医大四院）。 (4)时间：2014年11 核对销控表、价格表，来访来电客户资料。 项目资料（户型图、宣传单页、置业计划表） 认购书。 （5）开发商的对接工作： 时间： 2014年1 项目资料 项目200问 统一说辞 价格 销售方案 （敲定并实施） 第二部分：1、项目营销策略 在总体的推售方式上，采用分批分期入市、推售的方法，即根据市场情况，对项目销售不同阶段进行划分，并在各个不同阶段按照不同的策略对项目可售单位进行销控，分批分期推出单位，以达到保持现场成交气氛及令项目持续性旺销的目的。 在项目具体的推售方式上，基本上应该采取优先较差单位，综合后较好单位的推售方式，保持均衡，这样可以达到掌握销售主动权，保证旺销期现场人气的目的。 1）因截止到2015年2月10日有一定任务，在针对客户的策略上，建议采用“周边区域客群以及老带新辅助来推动”的策略（详见下表二）。利用推出新盘的特点，容易引起 项目周边区域竞品较多，在大环境的影响下各个售楼处比较萧条并且各家楼盘出现变向降价策略，竞品在景观上，规模上都较具优势，而本项目产品户型上较具优势在利用好价格策略，相信更能吸引市场关注，使项目整体销售处于较为稳健与有利的地位。 2） 在价格的策略上，建议采用“震撼价入市，爬坡式升价”的策略，先积聚人气关注，再稳步提升价格，达至目标均价水平。 因入市前期，可以充分利用项目作为新推出楼盘的优势，先推出少量低价单位，以积聚人气，提高到场客户的成交率。一方面可以引起市场的轰动，同时对前期积累客户来说，看到价格其超值性自然不言而喻，这对整个销售过程来说，不论是置业顾问的信心还是销售效果，都能起到不小的推动作用。 入市之后，在目标均价水平既定的前提下，运用价格策略，“爬坡式”稳健上升，从心理上催促有效需求赶快落订，这样能在保证均价水平的前提下，在最短的时间内提高销售率至理想的水平。 2、销售前提条件 在项目销售之前，需要作充足的准备，才能打一场有把握的仗，准备工作是否充分到位，直接影响市场对楼盘的接受程度。良好的销售条件是项目实现顺利销售的重要因素之一，根据操盘经验，我们认为本项目的销售前提条件应具备以下几点： 策划方案：包括市场调研方案、项目定位方案、项目包装方案、销售推广方案等，必须在开始销售前落实可执行的内容，由哪些合作方执行及完成时间。执行的效果，往往取决于准备的时间，因此越早落实，越早开始执行，项目推出的胜算就越大。 规划设计方案：小区设计方案、智能设施方案，物业管理方案等，这些方案都是涉及产品的核心内容，产品的卖点，客户最需要了解的方面，同时也是对销售有促进作用的方面。也直接与宣传资料的制作相关。必须落实，才能进行销售。 销售资料：项目销售资料是指在项目销售过程中，为了对项目情况进行较为详细的阐述，向客户充分展示项目优势，而在项目销售现场准备向客户派发的宣传资料。 销售过程中相关单位的落实：包括按揭银行、中介公司等。同时涉及资料包括：按揭成数、年限、利率、按揭手续费收取标准、所需客户提供的资料清单等。 销售文件：包括认购书、价格表、付款方式、销售培训资料等。 前期良好的媒体造势：落实关于项目包装、围墙、展板、广告、户外广告、车体、公交站牌、路旗等对项目所有广告形式的设计制作等。 销售合法文件：预售许可证的取得及预售相关资料（待续）。 3、其他重要建议