对中国养老地产的一点思考.docVIP

问题一：什么样的商业结构能最好地服务中国市场？ 第一部分：中国的传统文化 在中国的传统文化中总是有一种美好的期望和寄予。对自身的要求温良恭俭让，对家庭的希望是妻贤子孝。温良恭俭让意思：彬彬有礼温文尔雅、善良贤德充满大爱、恭敬有礼孝敬父母、节俭谦让。妻贤子孝的意思：妻子贤惠，儿子孝顺。 可以看出，中国社会的道德标准中对自身和家庭中“孝”的要求是很高的。因此，在中国经常可以听到四世同堂，儿孙满堂的表明家庭幸福的画面。一个家族的从爷爷奶奶，到儿子儿媳，孙子甚至是重孙子住在一起，这就是家庭和睦的理想境界，而这种境界在国外来说是不可思议的。西方讲究个人的自由和独立，绝大部分的孩子成年后都会离开父母独自生活，而老年人也非常的独立，不会依靠子女生活的，当然这个不光是文化上的差异，也有社会保障系统的区别。 第二部分：社会保障系统 中国目前的60岁以上的人口占全国13亿人口的12.3%，中国的社会基本养老保险体系刚刚发展几年，无论是提供的资金总量上还是制度方面缺口都很明显，虽然且自2005年起，中央及各级财政每年的财政补贴以年均27%的速度递增，但在2009年补贴的基本养老基金款项仅仅为1646亿元，平均到每人每年才1100块不到，同国外发达国家来比还相差很远。因此这个时候社会资金的进入就非常有必要了。 第三部分：老年人口现状 1970年中国60岁以上人口的比例仅仅为6.8%，但到了2010年已经到了12.3%，预计到2030年会翻番，到24%左右。日本在上世纪90年代初期老龄化程度超过美国后（日本17.4%美国16.6%，至今短短20年，其养老产业得到市场的大力追捧，而中国在21世纪老龄化加速，养老产业刚刚发展，未来的20年将出现前所未有的发展机会。 第四部分：中国的发展机会和商业结构 在过去，中国的养老产业主要依靠政府投资兴建一些仅仅能满足大众的低端的养老院，而养老院这个名字在中国的大众心理是排斥的。原因就是它所能提供的环境、服务、硬件设施非常的差，一旦子女把父母送到养老院，在感觉上是不太孝顺的。现在中国在上海、北京、海南做的以养老为概念的房地产项目，更多的部分还是在房屋建设的本身上做功夫，甚至是仅仅以此为一个房屋销售的概念，一个将近百万规模的社区，其中能够成为养老公寓的面积仅仅不到2万，可以看出现在的养老地产项目还停留在概念上。我们看到日本的养老公寓是不对外出售，全部对外出租，产品设计上十分的专业化，所提供的服务也十分的人性化，非常到位。 因此，未来的中国的商业结构应该在尊重中国的发展现状和具体国情的基础上，充分的吸收和借鉴国外的经验。在建筑产品和养老服务上做足功课，在一个大的社区里以健康老人和需护理的老人为出发点，分别规划建设老年活力社区和健康公寓。活力社区呢，是以销售的住宅为主，产品设计上应考虑健康老人的一个生理、心理和社会习惯，譬如可能会有一部分老人会帮助儿女抚养下一代，这时候产品也需要加些针对儿童的需求的要素，这样呢，才真正称得上是“活力”两个字。而健康公寓呢，主要是针对需要护理的老人。这部分的产品在无论房屋设施、环境方面就要更加的专业，细致，要更加的满足护理老人的需求。譬如，是要有专门护理痴呆老人的房间，这样的房间里的阳台是不能完全打开的，担心痴呆老人从阳台掉下去。还有，对临终关怀的老人的专门的房间也要不一样，譬如说床的大小上可能就要比一般的房间的床小一些，因为房间里还要有一个护工24小时护理的位置和抢救的位置。在服务上，就要更加的专业分工。平时的物业维护、护士护工的服务管理、餐饮服务都可能要专业化分工。在这点上，海航是有自己优势的。我们是有自己的两个专门的培训学校，同时呢，也有自己的专业的配餐的公司，未来的专业化服务都可以利用现有的资源，这样就比其他的进入这行业的公司更有优势，能够更快的搭建这个体系，也可以更快的复制。 这样，未来的关于养老产业的产业链就非常明确了：那就是以老年社区和老年公寓的地产产品为核心的，以老年护理服务为支撑的，综合护理培训业、老年配餐业、老年设施业、老年护理软件系统业、物业管理业等等多种产业的产业链。 问题二：发展商、运营商和投资商应如何抓住这个市场里的合作机会？ 第一部分由海航酒店引题 海航目前有五十多家酒店，跟洲际酒店，万豪国际酒店都是有很深入的合作的。为什么说这个？在我们建设一个洲际或者万豪酒店的过程中的时候，他们都是全程参与设计与采购的。而且都是些硬指标，要用我的管理品牌和管理服务，就必须是这样的产品设计和环境。我的服务标准如此，是一点也不能降低。这个对中国目前的养老产业也是有很大启发的。 第二部分对运营商设计养老服务标准和产品标准的要求 国内打算或者已经进入这个行业运营商应该尽快尽早尽心的搭建一个服务标准。这个服务标准应该是在实践的基础上总结出来的，涵盖所有的产品设计和服务标准。哪怕是一个小小