2006年上海佘山二站项目营销策划总案.pptVIP

佘山二站项目 营销策划总案 目 录 一、投资环境分析 二、项目定位 三、整盘销售节奏 四、营销策略 第一部分 投资环境分析 上海市场分析 上海住宅市场现状分析 今年春节以来,上海楼市逐步回暖，直至5月底国务院颁布了新一轮房产调控政策；在“国六条”的影响下，市场进入淡季，交易总量急剧萎缩；但从新建商品房供求总量上来看，仍比去年同期高出许多；其中小户型的成交量保持了良好的上升势头。 上海小户型物业市场 小户型设计定位的基本特点 最大程度的控制面积从而有效的控制总价 拥有交通优势 完备的配套设施及酒店式服务增添了物业的附加值 全装修成品房 满足过渡性住宅消费者的心态 上海小户型物业市场 小户型市场供求情 自2000年小户型产品投放上海市场以来，一直是住宅市场的热点，供销两旺。分析显示，中近期小户型住宅市场的产品需求量将保持良好增势。 小户型价格情况 小户型产品的价格分布与上海房地产价格分布状况基本一致，由内向外逐步走低；单价较同区域普通住宅物业高1000—2500元/平米不等。如近期热销的上海青年城均价8600元/平米，远高于九亭地区普通住宅的6100元均价。 松江市场分析 松江住宅市场 施工面积不断增长； 空置房面积持续上升； 可售房源居高不下； 销售量持续萎缩。 松江商业市场 老城区商业比较成熟； 新城区处于开发初期阶段； 未来供应量巨大； 市场消化相对困难。 区域环境分析 区位、交通 位于国道、高速公路及轨道交通网络之中； 位于上海最大的生态旅游区内。 区域环境分析 第二部分 项目定位 总体规划方案 SWOT 产品定位－酒店式公寓 公寓定位原则 商业地块 错位竞争 生活配套居住氛围考量 利润最大化 销售去化速度快 目标市场需求 未来发展趋势 产品定位－商业（邻里中心） 定位原则（配合后期住宅） 错位竞争 生活商业配套 利润最大化 销售去化速度快 目标市场需求 未来发展趋势 项目功能定位 居住功能：小户型酒店式公寓 项目整体概念 小户型 精装修 低总价 高品质酒店式服务 便捷的轨道交通 紧靠休闲购物中心 项目概念元素－7S 价格定位－酒店式公寓及公寓 松江区现阶段在售小高层，高层均价5283.75元/m2， 依地段及楼盘品质，价格一般在4000－6500元/m2之间 以市场比较法计算， 建议本公寓销售均价为5300元/m2 产品价格一览 房型 面积㎡ 户数 户数% 面积% 单价均价 一房一厅一卫 40-67 224 38.6% 27.9% 5600元 二房一厅一卫 76-83 234 40.7% 43.3% 5300元 二房一厅一卫 90-108 126 21.58% 28.8% 5000元 采用低开平走的价格策略， 在销售良好的情况下， 可以调高销售均价至5500－5600元/m2 价格定位－商业 以市场比较法计算， 建议本项目商业销售均价为6300元/m2 同公寓产品一样 商业产品销售价格可采用低开平走的方式 配合周边项目的开发 在后期可以调高销售均价到9000－12000元/m2 目标市场定位 公寓客户 年轻人（主力目标客户群） 新上海人，地域敏感度不强，只求交通便捷， 喜欢自由生活。 中产阶级群体 追求时尚型 松江当地人 喜小户型，经济实惠型，对稀缺产品好跟风 江浙投资客户 看好旅游商机带来的长远投资利好 商业客户 投资客户 注重未来商业投资回报 经营户 自主经营赚取利润 项目名称定位 佘山假日酒店 YOUNG AREA （青年/扬歌地带） 案名诠释 体现小户型、青年人、健康运动、自由、自然生态的生活状态 备选名 克拉青青公寓 青年时代 阳光运动小镇 第三部分 整盘销售节奏 整盘销售出租量 产品投放节奏 第一期 第二期 第三期 投入产出分析 第四部分 营销策略 营销推广策略 以目标营销为主，大众营销为辅 －