重庆巴南商社汇项目商业定位与价值实现策略.pptx

商社汇·巴南项目商业定位及价值实现策略 重庆纬立行地产顾问有限公司 2013年6月 核心地段，具备价值基础 消费者的市场认可度高 消费者 新世纪百货的进驻吸引市场高端关注度 带动周边商业价值的提升，商家的进驻意向较强 商户 鱼洞商圈内推出的投资物业市场热度较高 投资者认可商圈价值 投资者 本项目属于中心商圈，毗邻核心项目的高价值物业 未来面世，必定会吸引消费者的留驻，商家的进驻，投资者的关注 需要解决的问题： 结合开发商的目标及物业面临的问题 四大策略实现开发企业目标 达到开发商目标解决问题 通过精准的差异化定位，确保项目具备高价值基础以及未来良好经营的可能，吸引市场关注与认同； 通过合理价格制定，获得投资者的认同与追捧； 通过最具吸引力的销售方式，引爆市场，实现溢价与快速去化； 通过物业优化，实现项目价值的最大化； 项目定位 项目定位 项目业态布局 项目商家组合 项目机会点挖掘 项目认知（案例分析） 项目整体情况 项目区位：位于重庆市鱼洞新市街核心区域，紧邻商社汇巴南购物中心，区位优势及商业价值优越； 商业总建筑面积：约1.5万方 层数：地上5层 地下1层 项目区域优势明显，具备一定商业价值基础 项目总体量较小，无法形成规模效应； 商业体量较小，业态丰富性受局限； 区域优势明显，体量较小，业态丰富性受限 巴滨路：全线建成，连接南滨路，巴南到解放碑仅20分钟车程。 渝南大道：连接南岸区与龙州湾片区；已经通车。 轻轨2号线延伸段（新山村-鱼洞）计划2014年初通车；轻轨3号线已全面通车。 鱼洞长江大桥，公轨两用桥，目前已通车；连通大渡口、九龙坡片区； 便捷交通，增强项目的易达性及辐射力 东侧紧靠正在开发的商社汇·巴南购物中心； 南面为新市街与下河路交叉的十字路口，人流较大； 西侧靠下河路可通往滨江路人流较少； 项目北面紧邻老旧住宅片区，滨江资源被遮挡形象档次较差； 老城中心，拥有大量常住消费人群，周边环境较差，可利用资源少 未来商社汇对消费者的分流及截流现象严重 人流主要来向 人流来向主要从新市街、新农街以及下河路上段行走到达； 从新市街而来的人流大部分会被商社汇·巴南购物中心所截流及分流； 下河路上段及新农街的人流主要是来自于周边居住； 车流主要来向 车流来向主要从新市街、滨江路及新农街三个方向而来； 由于巴滨路的通车，增强本项目与外界的连接性； 新市街与新农街属于城市次干道，车流量较大，本项目位于十字路口处，昭示性较好； 物业问题： 若新世纪不愿打通隔墙，则人流被阻断，人流易达性降低； 单层面积2500㎡，设有两个中庭，内部人流动线难以得到有效控制，商铺均好性降低； 两个中庭的设置，难以满足大型商铺的物业需求； 整体物业形状呈狭长状，增加商铺内部分割难度； 现有产品设计，商铺价值难以完全体现 区域属性 因素 区域现状 属性界定 区域 老城中心核心地段 核心区域 项目关系 毗邻实力雄厚的商业运营项目 借势成长 项目属性 因素 项目现状 属性界定 规模 总体量约1.5万方 体量较小 位置 位于十字路口，人流量较大 展示性好 环境 老城中心，现有商业氛围成熟，但整体形象较差 形象档次差 物业 物业外部及内部动线凌乱，产品存在问题 商铺均好性低 老城中心商圈优质商业，周边项目实力雄厚 业态丰富度受限，物业存在缺陷 案 例 案例选取标准 规模：商业体量接近 区位：成熟商圈边缘地带 竞争：紧邻强劲竞争对手 大都会西楼，毗邻大都会广场 解放碑中心商圈的边缘商业 项目名称 项目定位 体量 经营模式 大都会广场 一站式购物中心 8.2万㎡ 持有 大都会西楼商厦 大众化消费为主的休闲娱乐消费地 1.4万㎡ 持有 项目概况 规模：体量约为1.4万方； 区位：同为成熟商圈核心地段，商业价值较高； 与周边环境关系：核心商圈内竞争压力较大，与大都会仅一墙之隔，紧邻强劲竞争对手； 物业结构：大都会购物广场与大都会西楼商厦同属一商业裙楼，但互不连通，单层面积约2500㎡； 与本项目类似之处 成功要素一：依托大都会广场市场知名度，借势成长，差异化定位 大都会广场：定位为高端零售、餐饮、休闲娱乐于一体的一站式购物中心； 大都会西楼：定位为大众化消费，零售卖场、生活服务、休闲餐饮等复合型消费场所 成功要素二：错位经营，业态互补，弱化客源分流现象 楼层 业态 商家 LG 高端零售+主力店 远东百货、谢瑞麟、欧米茄、CK等 1F 高档男装服饰+主力店 纪梵希、HUGO BOSS、聚宝庄等 2F 时尚服饰+主力店 万宝路、迪莱、CK Jeans、CLARKS等 3F 高档女装+主力店 JORYA、OROBLU、Powerland、Jessica等 4F 休闲服饰+主力店 EDWIN、TOUCH JEANSMITH、LEVI’