爱尔兰房地产泡沫的回顾与反思.docVIP

国信观点 爱尔兰房地产泡沫的回顾与反思 2007年至今的全球金融危机与房地产泡沫的破灭密不可分，这一泡沫早在2000年左右就开始产生。2007年，房地产泡沫被认为广泛的存在于世界多个国家和地区。《经济学人》称最近十余年的“全球房价上涨是历史上最大的泡沫”。历史上除日本、东南亚和美国曾经出现过较为严重的房地产泡沫之外，其他国家也出现过类似的问题。最近一次较为著名的是西班牙和爱尔兰的房地产泡沫。国内对西班牙事件的研究较多，对爱尔兰的关注较少。它山之石，可以攻玉，实际上，爱尔兰泡沫对今天认识中国的房地产市场也有许多值得深思之处。 一、爱尔兰房地产泡沫的生成与破灭 1、经济增长和劳动力扩张刺激房价飙升 爱尔兰于20世纪90年代后期至2007年出现了一轮被称为“凯尔特虎”的经济快速增长，摩根士丹利的Kevin Gardiner认为其经济崛起成就堪比亚洲四小龙故以此名衔冠之。再加上爱尔兰劳动力扩张明显等因素，刺激了该地区房地产价格的暴涨。2003-2007年爱尔兰的贷款扩张是欧元区最高的，仅德国银行在爱尔兰就达到2083亿美元。快速的贷款扩张导致房价迅速上升，仅2000年5月-2001年5月1年间房价就上升了17%。 2、高企的房价和优厚的政策推动大批房地产破土动工 高企的房价以及政府对房地产采取优惠的税收政策导致爱尔兰的房地产扩张非常明显。根据爱尔兰环保部门以及地方政府的报告来看，从2000年开始，每年约有7.5万住房单元建成。根据当时批准的土地规划，到2005年这些土地足够46户家庭新建住宅。并且这一数字还在每年上升。2004年爱尔兰新建了80000栋新房屋，同时期英国只兴建了16000栋。 3、大量资金不断涌入房地产市场 大量资金不断涌入房地产市场，泡沫越吹越大。首先，在爱尔兰，抵押贷款市场非常火爆。2004年，新抵押业务首次突破100000大关，比上一年增长19%。2005年，总抵押贷款为190亿欧元，增长11%。其次，货币发行无节制且多流向房地产业。1975至1994年，爱尔兰整个国家信贷供应量为年度GDP的40%；2008年，这一数据是300%。10年间金融机构大举借债和放贷导致资产负债表急剧膨胀。2007年，金融业资产负债表规模相当于GDP的1400%。第三，大部分银行业贷款流向了开发商和个人房贷。2008年银行对开发商的贷款就达2000年全年贷款的140%；2008年，个人房贷是2000年全年贷款的175%。充足的流动性刺激房价飙升，房价的上升又鼓励银行业放更多的贷款给开发商和个人。 4、市场逐渐出现危险信号和悲观预期 许多房地产经纪人和银行提供接近100%的个人按揭贷款。随着房地产市场接近狂热，一些学者和机构开始认识到风险的存在。早在2000年，IMF的报告中就已经认为，爱尔兰的楼市正处于走向崩溃的中间阶段。因为过去20年没有一个工业国会在经历了爱尔兰式的房价疯狂增长后不紧接着出现下降的。前爱尔兰中央银行监管部副主任威廉?斯莱特里也指出，如果不遏制信贷的疯狂增长，未来房价将有可能下跌30%-50%。IMF也在2003年指出爱尔兰的住宅物业被高估。《经济学人》在2005年指出，爱尔兰存在巨大的房地产泡沫。OECD的一些高级官员在2006年也指出爱尔兰的物业有15%被高估。2006年，当时的房屋租金回报率已经跌破了3.5%的政府债券所提供的无风险利率，大多数经济学家开始认为楼价将不可持续。终于，爱尔兰中央银行开始承认，爱尔兰的房地产繁荣可能将不再持续，并存在“显著风险”。 5、房地产市场开始出现低迷 伴随着房地产建设投机的快速增加和房价的飙升，泡沫在2006年达到顶峰。住宅物业的需求从2007年开始出现下滑，导致房地产价格在2007年3月和4月仅仅微涨0.6%和0.8%。这引发了自1994年以来首次对未来房地产价格预期的下滑。受此影响，加之市区不断增加的房地产供应量，利率的提高以及周边农村居民社区基础设施配套迟迟不能跟上，处于爱尔兰首都都柏林以及日常通勤工具可以覆盖的周边区域的房地产价格应声下落。 尽管需求明显下降，但大城市的房价还是保持了一段时间的坚挺。不过，房屋的空置比例开始显著增加。经济评论家给出的数据是大约23万物业被空置，其中空置的度假屋可能达到11.5万，占到一半左右。电力部门的用电情况也佐证了这一数据的可信度。 但是逐渐恶化的信号已经开始释放。2006年10月，报纸媒体提供的房屋指导价和协议价开始下调。2007年2月，ESRI提供的房屋价格指数开始下跌。2007年5月，劳工部门给出统计数据表明，建筑业就业状况开始下降。 6、房地产欺诈事件层出不穷，政府公共债务状况恶化 一些欺诈案件不断浮出水面，一些报道揭露了借款者的抵押贷款欺诈案件，由于许多人和机构高估了他们的房地产收入，使他们借到了更多的钱。2006年12月