物业管理服务费收取方案.pptxVIP

物业服务成本构成;在日常物业费缴纳过程中，业主常常会因为工作繁忙、人在外地、施工遗留问题、未入住.............等等各种原因迟交，甚至拒缴物业费！！！ 为了维持物业的正常工作，保障公司的合法权益，“催费”便成为必不可少的工作。;;;;;;;后期出现 工程问题;站在业主的角度，表达对业主心声的理解。同时耐心向业主解释物业服务与配套设施的关系和区别。（配套设施属开发商的问题，开发商的任何口头销售承诺与物业服务是有区别的，必要的时候可向业主解释虽然地产和物业同属国购集团，但为各自独立运营的两个子公司）。园区已按规划设计要求完成相应的配套建设，且已通过规划部门验收。针对业主的抱怨，我们要做好沟通和解释，但不应随意承诺业主。;业主物品财产损失情况分析 ;;服务管理不满问题分析; 各类问题处理的依据;;;;;;;;;;;;;;;;;;;Text;;;; 满口答应，却总不出现的业主 特征： 很多业主认为物管费能拖就拖，接到电话之后含糊其词“过两天来”“有空的时间就来”“我知道了”等等，往往业主最后都不会来交，而此时，我们的催费就做了无用工 对策： 如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其提供转账方式，并确定转账的时间。如果业主一直含糊其辞说“最近” “这两天会来交”则要和业主约定一个有效的时间，到了时间之后再次提醒业主，这样，不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感，同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉，最终达到有效催费的目的。 确定时间后一定要按着时间持续跟进；在谈话中要向其透露，如果他没得按时缴纳，下次一定会准时再联系他的信息 说辞： 像您平时比较忙（人在外地）的，也可以考虑银行转账啊，我们这公司账号***，您看哪可方便啊？ 王大哥，打扰您了，我来跟您确认一下转账的时间和金额，避免中途有什么失误。 那行，下周二我让财务查账，到了我通知您(用意：告知业主，我会继续跟进这个时间，如果没有到，我还会再“骚扰”你的）并且一定要进行备注，房号姓名和物业费。 ;情形 2;情形 3; 曾经对物业有所误会，发生过不愉快的业主 特征： 某些业主对物业服务有过不好的感受，从而拒交物管费，对于这种客户，一味的催费，只会加大负面影响，而不催的话，只会使欠费金额越来越大 对策： 如果业主对于我们服务的不满是出于我方责任且是可改正的，一定要先将业主不满意的地方更正，并及时将我们的处理结果反馈给业主。 对于此类业主的报事等要特别的敏感，项目主任（客服主管）可上门访谈或者电话访谈，看看业主的报事是不是处理好了，是不是还有其他需要，让其感到我们工作地细致。当园区里有什么活动的时候可以短信或者电话的方式特别通知此类业主，让其感到自己是备受关注的。 当园区里举办节日送礼等活动的时候，可以优先考虑此类业主，让其重新感到诚和大家庭的温暖。 一定要注意适度，避免业主“恃宠而骄” ; 单元楼电梯故障频发，有几次还被夹在电梯中。因此拒交相应物业费 应对话术： 1、首先应向业主表达歉意，并向其解释说明电梯故障的具体原因，以及物业采取的维修或改进性措施，同时物业服务处本身也应加强电梯的日常巡查和维保监管，降低电梯的故障率。 2、公共设备设施的大中修应由房屋维修资金列支。电梯过了保质期，所涉及的大中修理应启动维修基金。启动维修资金的程序也很复杂，需要业主的配合也需要时间，同时需要满足以下条件：（1）用来维修小区的公共区域，且是公共区域的大、中修；（2）小区业主2/3以上且占小区面积2/3以上的居民同意。 ; 刘先生下班回家后把电动车停在单元门口。第二天早上发现电动车丢失，因此认为物业未尽到保管义务，拒交物业费。 应对话术： 首先作为物业服务中心，应对业主的车辆被盗损失表示同情，并积极配合帮助业主。比如查看有无监控、提供相应的线索给公安派出所破案。 同时，要做好与业主的沟通，让其明白物业与业主之间不存在保管合同关系。基本上此类问题都为业主的电动车被盗，大部分原因是由于业主乱停乱放，或者没有上锁。且被盗需有公安机关报案记录。 。 ; 隔壁经常打麻将到半夜，严重影响田女士的睡眠。田女士要求物业对此问题进行解决，物业多次跟相关业主进行协商，顽固业主不听劝告，影响事件并未停止。田女士认为物业对此事处理不力，拒交物业费。 应对话术： 相邻关系问题，物业应尽到协调的义务，问题解决需要跟相关业主达成一致。问题是否得到切实解决，物业不需要承担相应责任，楼管员应做好事件的跟踪与反馈。 ; 陈先生某日在小区内散步，空降一盆栽砸到陈先生头部，导致住院治疗。陈先生认为自己受伤是因物业对小区管理不当，未尽到安保义务，因此拒交物业费。 应对话术：首先看具体看受伤的原因。高空坠物，属侵权，是其他业主责任，应找到