港汇项目市场定位报告(修改稿).ppt

说明 贵公司给本案操作时间太短，因此尽我们所能，提供尽可能全的市场分析，并提出初步的产品建议，不足之处敬请谅解 [结论] 灵活操作双向启动 产品高总价 产品低总价 互为补充 标杆突破 保证 * [项目定位] 客群定位 产品定位 * [项目总体定位] * 高端人文居住社区 主城东区住宅标杆 本案目标客户构成 基础型市场 成长型市场 消费者区域认知度高 高品质物业与高价格对应所造成的市场空间 以连云港政府公务员，效益好的企事业单位员工，私营企业主 本地区年轻白领 周边四县的高收入人群 开发区企业的中等以上收入人群 为项目成长型客 为项目基础型客群 客群定位 引导 金字塔的上半段客群 * 群像描述 收入水平层次较高，家庭年收入10万元以上，贷款偿还能力强，购买力强 对消费品的期望较高，对事物有较强挑剔性 以自我为中心，比较看重周边人群对自身的看法 一般活跃在城市主流阶层人群，有较高学历，有良好家庭背景 客群定位 * 产品定位——产品原则 以高档物业形象亮相，有针对不同消费者年龄段划分面积，控制总价 现实市场的 销售价格 项目利润 空间必要保证 保证销售 去化速度 打造社区品质 树立品牌形象 针对目标人群 实际消费能力 创造高性价比 凸现产品亮点 成本 控制 产品品质 提升 总价格 控制 建筑、景观、营销等多方面控制成本，确保项目赢利能力，规避风险 以城市现有高档物业形态为参照，让消费人群对本项目有感性认知 + + * 产品定位——产品原则——价格、房型配比 价格控制 高品质享受，低成本付出 充分利用产品的合理面积划分，确定房屋总价的差异化 总价上： 单价上： 以区域价格认知程度为基础，展现高品质社区应有的姿态，宣传单价上予以表现，操作层面上巧妙折中。 高品质物业，价格适中，产品性价比高 * 产品定位——产品原则——价格、房型配比 房型控制 房型上： 主要以一室两厅，单身公寓的小面积产品和三室两厅，四室两厅的大面积豪宅 以30%的小面积，吸引年轻消费人或老年人群；以三室两厅或四室两厅或跃层的大面积房型吸引改善居住需求的消费人群 户型面积上： 小面积房型，提高实际利用率，关注人性化设计细节；大面积房型采用大厅大阳台，提升项目品质性 控制1房面积在60平方米左右、2+1房面积在80—90平方米、精致3房面积在110—130平方米，豪华三房130—140平方米等。 * 产品定位——建筑单体建议——特别户型 应考虑新需求的增长 建议： 将三室两厅主要是30—50岁购房消费者，照顾老人的需求，在房屋隔壁设计一室一厅或两室一厅的小面积房屋，对老人既方便照顾，又相对独立。 “两代居”户型 考虑到目标客群老少居等因素（这种家庭需求比例正加速增加），年轻人（含中年）考虑照顾老人方便同时又相对独立，可根据这一市场需求在户型设计上得以体现。如适当增加“两代居”户型 * 在细节上满足符合当地环境的人性化设计 产品定位——建筑单体建议——户型 建议： 针对项目高层住宅，采用封闭阳台的户型，隔绝粉尘和噪音。加大客厅和阳台的面积增加客厅的视觉空间感，以及高层居住视觉优越感，另外，技能环保等新科技产品应用，在样板间则可做处理示范。 * 产品定位——产品原则——房型配比建议 房型 面积 所占比例 一房公寓 60平米左右 8% 精简两房 80—90 22% 舒适两房 90—100 10% 经济三房 110—130 30% 豪华三房 130—144 20% 四房及复式 150以上 10% 90平以下户型占30%是政府规定，可选配10%左右做两代居配置 * 产品定位——建筑单体参考——户型 精致单室户型： * 产品定位——建筑单体参考——户型 舒适两房户型参考： * 产品定位——建筑单体参考——户型 3房户型参考： * 产品定位——建筑单体参考——户型 四房及以上户型建议： * 产品定位——建筑单体参考——外立面 外立面风格选择应结合客层选择，人们对高档感觉，及文化认同上做考虑。下面提供些不同风格供参考，当然不是照搬照抄，本盘应有自己的风格。 无论哪种风格选择应有这样感觉：尊贵 典雅 高档产品的外在表现 打造面子工程 —— * 风格一：新古典主义 优势： 采用硬质面砖，符合当前高档楼盘的流行样式 产品定位——建筑单体参考——外立面 * 风格二：现代重彩主义 优势： 外表光鲜，能在区域环境中形成亮点，耐久耐脏耐看 产品定位——建筑单体参考——外立面 * 风格二：简约时尚 优势： 外观时尚，层次感强，经典中透露出俏丽，历久弥新 产品定位——建筑单体参考——外立面 * 风格四：德式硬朗 优势： 外观硬朗，极具质感，不同凡响 产品定位——建筑单体参考——外立面 * 风格五：欧洲古典风格 优势： 华贵外观 豪宅体现，