昆明高新区风动项目展望56p.ppt

小结：结合昆明市目前房地产市场状况及高新区房地产市场情况，潜在消费群体对中高端的商务配套小区具有更高的期望，本项目产品定位为以商业广场为吸引亮点，引进中型商场，充分运用好项目的35%的建筑密度，打造昆明独具一格的风情商街（可提前启动，项目风情商街部分可独立与地下室大底盘以外先行打造，作为项目前期快速变现产品）；以汇集高新区中高层次人才为目的，建立集强大的商务标识、景观及高端商务配套的中高端商务办公环境，以青年上班族为客户群体，建设以汇总小面积、青年时尚生活格调为主的精品公寓。 产品功能及组合模式 产品功能及物业组合初探 地块规划定性 开发体量分析 A B C D 总体布局意向 功能组合：高新区地标—甲级写字楼，一站式购物中心 B区：体验式步行街 功能组合：商业步行街、社区便民服务中心 C区：产权式公寓 功能组合：soho公寓、地下商场、大型超市 D区：情景主体广场 功能组合：下沉式商业广场、精品购物中心、娱乐主力店 产品结构组合示意图 开发体量示意 1 总用地面积 ㎡ 36618 50亩 2 净用地面积 ㎡ 28390.5 42.6亩 3 总建筑面积 ㎡ 170652 商业 集中商业 ㎡ 地上 12000 平均4层，能与街区商业串联 地下 15000 购物商场及主力店商业 街区商业 ㎡ 15000 平均2层半，作为销售主力，底层占地面积约6000㎡ 写字楼 50000 2栋写字楼，其中风动独立回购1栋，其中一栋为超高层建筑 SOHO公寓 36652 2栋公寓，平均约28层，单层建面600~800㎡ 地下车库 42000 三层地下室，其中负一层为商业，地下室开挖面积21000㎡ 业态空间示意 项目定位参考案例 设计构想——写字楼 建筑高度、外立面、广场、电梯配置、装修材质、大堂、建筑结构、空调、公共空间、灯光烟火工程等硬件体系 写字楼价值金字塔 硬件体系 硬件体系由建筑高度、外立面等客户可直接感知的敏感点构成，高品质的硬件是高端写字楼的必选项 硬件体系 写字楼特色体系 建筑高度、外立面、广场、电梯配置、装修材质、大堂、建筑结构、空调、公共空间、灯光烟火工程等硬件体系 低碳体系、个性化体系、人性化体系、生命安全体系等 特色体系由以低碳体系、个性体系等写字楼特有的体系构成，是写字楼拉开差距的关键 写字楼价值金字塔 特色体系 硬件体系 昆明高新区风动项目 ————————项目 展望 云南龙琨房地产开发有限公司 导引 生活与工作的畅想 通过工作产生价值，通过工作产生物质，通过工作寻找生活的目标 生活是人们为了生存和发展而进行的各种行为，同时也是体验生命的过程 ......工作与生活是人们每天都在做的事情 于是 为了能够更好的工作，创造更多的价值，便有了越来越高级的写字楼和办公场所 为了让人们体验生命更多的乐趣，便有了以商业、办公、居住、文化娱乐、游憩为一体的建筑综合体 于是 便有了德国哲学家黑格尔的名言 “音乐是流动的建筑，建筑是凝固的音乐” 基于对上述主题的认识，我们开始对项目展开设想 part1——项目遐想 part2——产品随想 Part3——开发步骤 目录contents part1:项目遐想 土地属性：B2商务用地，可兼作为B1商业用地进行商业开发 规划属性：容积率4.0,建筑密度≤35%，绿地率≥25%，建筑控高180m 预计交易底价650万/亩，楼面地价2773元/㎡ 典型的商务用地 供地模式 项目属性 项目位置 市场现状 写字楼：本项目周边写字楼供应量巨大，保利六合、人民路壹号、联想科技城等大型综合商业项目都存有大量写字楼出售，且相对本项目而言，上述项目均是城市综合体项目，拿地成本相对较低，区位、配套均较完善。 商业：高新区今年大量商住项目涌现，市场放量较大，且项目周边有少数项目在通过底价策略冲击市场，仅经典双城推出商业、酒店、写字楼等就达100万㎡左右。 公寓：高新区教育配套资源丰富，相对公寓类产品销售状况较好，但公寓价格与产品的品质和区位有非常直接的联系。 项目价值解读 资源属性：教育、金融、居住社区 区位价值：地铁、城市立体交通、高新区面向主城门户 规划属性：区域中心、复合业态 政策属性：不限购、不限贷 市场属性：市场容量大 项目本身：拿地成本较高，与既有项目相比楼面地价较高 市场属性：市场放量大，竞争激烈 社会属性：项目相对较小，品牌影响较弱 项目之长——核心优势 项目之短——短板效应 项目机会 区域内的商务办公环境整体等级较低，项目在开发定位上可以填充该空白，在定位设计上以复合商业汇集高新区“硅谷”文化为主，建立舒适特色、高档次的商务办公环境。 项目愿景 项目建成后，将成为昆明西城的新城