房地产开发与经营第六章第四节房地产规划与设计管理.ppt

居住面积： 指住宅内家庭成员起居所使用的净面积总和。 辅助面积： 指建筑物各层平面中辅助使用的厨房卫生间、楼梯楼道所占净面积的总和。 结构面积： 指建筑物各层平面中内外墙壁、垃圾道、烟囱等所占净面积的总和。 建筑容积率plot ratio： 总建筑面积与总占地面积之比。 建筑密度site coverage： 建筑物基底占地面积与总占地面积之比。 建筑间距： 两建筑物外墙之间的距离与前面建筑物（一般指南面）高度的比值。 绿化率： 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 绿地率： 在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。 分摊面积: 共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 6.3.1 房地产开发与城市规划 6.3.2 房地产开发项目规划管理 6.3.3 房地产规划与设计指标 6.3.4 房地产开发项目规划设计方案及评价 （一）房地产开发项目规划设计方案编制 1、居住区规划的基本要求 安全的要求 卫生的要求 物质舒适性要求 精神享受性的要求 与城市发展相协调的要求 可持续性的要求 产业化的要求 （一）房地产开发项目规划设计方案编制 2、居住区规划的编制程序 调查分析、规划设计、成果表达三个阶段。 3、居住区规划的方案内容 规划结构、住宅形式与布局选择、配套服务设施、 道路交通、绿地与景观、竖向、管线综合等多个 方面，并按照居民区规划设计的层次性特点，在 总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划等 不同层次的规划阶段中的侧重点有所不同。 （一）房地产开发项目规划设计方案编制 （1）规划空间结构 居住区包括住宅、道路、配套公共服务设施、 公共绿地四个部分，通过对空间结构的分析， 将四个部分要素加以组合，确定基本布局和 空间形态。 （一）房地产开发项目规划设计方案编制 （1） 规划空间结构 影响居住区规划结构的主要因素：区位及规划 要求、场地及环境条件、人的生活需求、经济 性、社会管理制度等。 常见的居住区规划空间结构的类型主要有 内向型、开放型、自由型等。 （一）房地产开发项目规划设计方案编制 （2） 住宅形式与布局选择 住宅形式取决于自然环境、经济水平、技术水平、 文化习俗和家庭结构等因素。 《住宅建筑设计规范》中，根据住宅建造层数将 住宅划分为 低层住宅（1至3层）、多层住宅 （4至6层）、中高层住宅（7至9层）、高层 住宅（10至30层）。 （一）房地产开发项目规划设计方案编制 （2） 住宅形式与布局选择 住宅布局有行列式、周边式和点群式三种基本形式。 住宅布置中必须要重点考虑日照和通风 （一）房地产开发项目规划设计方案编制 （3） 配套服务设施 配套公建的基本要求：规划布局应体现方便生活、 减少干扰、有利经营、美化环境的原则，可采用 分散、集中、分散和集中相结合的方式布局。 而且，为了保证合理的服务半径，注意未来发展 需要，规划中还应留有余地。 （一）房地产开发项目规划设计方案编制 （4） 道路交通 组织交通、保持环境、保障安全、提供空间 居住区道路网结构在形态上有规则式、自由式、 混合式等，在交通组织上分为人车混行、人车 分流两种形式。 （一）房地产开发项目规划设计方案编制 （5） 公共绿地 组织在绿地规划设计中，公共绿地应具备可达性、 功能性、亲和性。 绿地布局应注意人的动态和静态观赏效果，一般 在小区入口、中心形成景观节点，创造层次丰富 的视觉效果。 （一）房地产开发项目规划设计方案编制 （6） 竖向及管线综合 居住区的市政工程由居住区给水、排水、供电、 燃气、供热、通信、环卫、防灾等工程组成。 按照敷设方式可以分为架空线路和地下埋设线路。 地下埋设线路又可分为直埋管线和沟埋管线。 居住区内的管线应尽量采用地下埋设的方式。 （一）房地产开发项目规划设计方案编制 （6） 竖向及管线综合 竖向规划设计是为了有效利用地形，满足居住区 道路交通、地面排水、建筑布置和城市景观等方 面的要求，对自然地形改造和利用而进行的规划 设计，包括道路竖向设计和场地竖向设计。 （一）房地产开发项目规划设计方案编制 4、居住区规划设计方案的主要成果 —— 规划设计图纸及文件两大类 分析图 规划设计图 工程规划设计图