20年4月杭州江湾绿苑（暂定）项目定位报告.ppt

项 目 定 位 报 告;;建筑，不是简单的推倒重砌、拔地而起万丈楼，而是一个城市发展的印记…… 我们有责任在每一块土地上筑起最适宜的建筑物 也有责任把她打造成为适合当地人的建筑物……;我们路向何方，产品面向谁;本案核心问题 —— ;PART 1;环境？环境！;衙前镇，地处环杭州湾纺织产业带区域内，轻纺、化纤工业发达。 各类私营轻纺企业聚集周边。;衙前镇，全镇行政区域面积19.8平方公里，本地户籍人口24765人，外来暂住人口约3.5万人。 地处萧绍交界处，相距萧山区较??，与绍兴县咫尺之遥，人文、生活习性极为相似。;经济环境;产业经济相同 城镇文化相同 生活习俗相同;政策环境;政策环境;市场环境;市场环境;;竞争环境;竞争环境;竞争环境;竞争环境;竞争环境;竞争环境;同区域开发项目一枝独秀 周边项目客群构成、来源以衙前、绍兴同城生活区为主 周边项目形象推广的价值点挖掘有提升空间; 小 结 多---私营业主、外来务工人员，形成旺盛消费潜动力。 难受---过着绍兴人的生活，却受萧山区政策影响。 危险---萧山区市场存量大，自身去化尚待时日。 绍兴不限购政策，对萧山客户诱惑大。 衙前所处的组团镇140 ㎡主存量房源，产品线单一趋向严重。;小---衙前镇无在售项目，同区域市场竞争压力小。 利---周边项目产品线不够丰富，具备购买力的人群充足，但产品选择余地小。 90㎡户型推出即售罄，市场接受度有一定突破空间。 多以水景、花园社区概念为推广主题，形象竞争单一，价值挖掘力度不大。; 壹线观点 双城区域：衙前、绍兴行政区属不同，产业经济结构、生活习性、文化相近。 庭院社区：市场在售项目形象推广内容单一，庭院社区概念价值尚未展现。 人群挖掘：普遍疏远萧山，亲近衙前、绍兴两城同收入水平和生活追求的群体。;PART 2;走进江湾绿苑---;现状环境;项目规划;产品规划;产品规划;景观规划;产品规划; 小 结 1、花园洋房、电梯公寓占主导的物业配比，适宜发展成为一个区域型的高品质项目。 2、类西班牙的欧式建筑风格，适宜发展成为一个具备欧洲风格的项目。 3、丰富的产品设计，适宜发展成为一个产品线丰富的项目。 4、内部和外部“双水景”主题景观配置，适宜发展成具备庭院、园林卖点的项目。; 壹线观点 双城·人：面向衙前、绍兴两地人群的项目。 Patio（帕提欧） ：---庭院概念包装升级：业主专属的私家庭院，项目总体为大 庭院，每户产品通过露台、阳台充满小庭院的概念。 印象派人群：---客群构成概念升级：具备相似社会背景、相似生活追求、 同等收入水平类人群。;PART 3;项目周边内部、外部配套功能不够完善； 项目景观设计特色不明显，难以在市场中标新立异； 项目规模较小，小区规模提高有一定难度。;毗邻中纺城，是各类时尚、年轻新生代人群密集的场所； 项目产品类型丰富，客群的深入挖掘是未来销售的突破点。;结论之前，我们必须梳理的问题！;核心价值梳理; 双城·印象派花园洋房;周边区域项目的主要客群;客群属性描述;潜在客群梳理;客户 分类;客群属性描述;物业类别;PART 4; 备选案名：江湾绿苑;项目形象定位展示;;方案二;江湾绿苑;江湾;江湾绿苑;桑麻无地不秋风，惟有西江水自东。 一二渔蓑寒雨外，归来犹带夕霞红。 清代王廷枢《西江晚眺》 ;关于“水”的印象 “西小江水波连波，阿哥撒网妹掌舵，丝网本是同心结，鱼满舱来情满河。西小江水波连波，阿哥划船妹唱歌，一曲歌来一片情，清水悠悠情悠悠。” 　　这是古代西小江上以捕鱼为生青年男女相亲相爱的真实写照。反映了当时西小江水深鱼肥，沿河人民生活安居乐业的情景。;关于“水”的印象 还曾记得小时候家门前那条小河流？是你和玩伴们夏日嬉戏的最佳场所？如今，它已不再，换做一排排高楼大厦？剩下的唯有一串回忆······;西小江 大自然给予我们的最大赏赐; 类西班牙的欧式外立面建筑风格，面砖、涂料融合的外立面建材，项目品质感油然而生！;类西班牙的欧式外立面建筑风格、中心节点+组团式的景观设计，花园洋房为主的物业设计，使项目成为名副其实的花园洋房社