2019年房地产行业融资报告.pdf

证券研究报告 行业研究/深度研究 行业评级： 融资乍暖还寒，不改强者恒强 房地产 增持（维持） 2019 年上半年房地产行业融资专题 核心观点 我们认为二季度以来房地产行业融资环境的边际收紧意在管控土地市场热 度，从而平稳市场预期，是强化“房住不炒”思路的体现。我们认为大部分 优质房企现金流影响有限，影响更多在于未来再投资的预期，下半年预计土 地市场增速将回落，从而带动房地产投资增速下行。相对而言，融资渠道更 为通畅、直接融资依赖度较低的房企发展空间更为明确。 重点房企2019 半年度融资回顾 2018 年以来房地产融资环境经历“趋紧-宽松-再趋紧”的历程。2019 年5-6 相关研究 月随着融资环境边际收紧，行业境内债发行同比下滑7%，其中公司债、短 融、中票、ABS、定向工具分别同比下滑17%、15%、63%、19%、25% ； 1《房地产: 行业周报（第二十七周）》2019.07 境外债发行同比下滑21% ；集合信托发行增速由1-4 月的17%收窄至7%。 2 《房地产: 6 月增速略有回落，优质二线弹 2019 下半年行业境内债到期量为2517 亿元（上半年2057 亿元），但2018Q4 性不减》2019.07 以来重点房企抓住机会加速发债，对 2019 年债券到期规模平均覆盖率为 3 《房地产: 房贷利率定点微调，关注后续流 257%，中位数为 164%，如果再考虑其他间接融资以及销售回款，预计年 动性变化》2019.06 内大部分房企现金流受到的影响有限，主要影响仍在再投资层面。 融资管控短期意在控制土地预期，中期则在平稳风险 一年内行业走势图 历史来看，房地产行业融资政策的变化往往源于土地市场的波动，2010 年、 2016 年房地产行业融资政策的收紧都分别对应当时土地市场的高热度，尤 (%) 其是“地王”的出现。但相对而言，我们认为2019 年以来的土地市场回暖 31 与此前有所不同：一方面，土地市场更多呈现为结构性回暖；另一方面， 20 溢价率整体上升幅度有限。我们认为此次融资政策与“因城施策”思路一 8 致，更多体现为结构化调控和窗口指导，而不是一刀切收紧。融资监管的 意图在于通过控制融资来平抑部分城市土地市场热度，从而平稳房地产市 (4) 场销售终端预期，降低房企未来潜在经营风险。 (15) 18/07 18/09 18/11 19/01 19/03 19/05 融资收紧展望：房企继续调整杠杆，行业投资增速降温 房地产 沪深300 我们认为融资环境边际收紧对房企的影响主要有2 个方面：1、房企短期现 金流影响有限，更多影响在于未来再投入的预期，拿地力度可能减弱；2、 资料来源：Wind 房企将加速库存去化和销售回款，融资渠道更为通畅、更加不依赖直接融