第四章-房地产投资分析.pptVIP

（4）税费 目前我国房地产开发投资中涉及到的主要税金包括营业税、城市建设维护税、教育费附加(通常也叫两税一费)、城镇土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税、契税、印花税。 税金的计算方法需要根据国家税收管理政策和项目投资与成本、收入的基础数据估算。 4.3.3 资金筹措分析 资金筹措分析共分为资金筹措计划和资金使用计划两部分。 资金筹措计划需要解决筹资渠道选择、各渠道筹资比例、渠道风险分析、筹资成本控制等四方面的问题。 资金使用计划应根据可能的项目施工进度与资金来源渠道进行编 制。在房地产项目可行性研究阶段，计算期可取年、半年、季甚至月为单位，资金使用计划应按期编制。 资金来源的渠道主要有资本金、银行贷款、预售收入。 除了这三种形式，承包商带资承包、合作开发、社会集资(发行股 票、发行公司债券)、利用外资也经常被开发商作为筹资的渠道。 §4.4 财务分析 4.4.1 财务分析概述 房地产投资项目财务分析是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。 财务分析的基本程序包括： ①搜集、整理和计算有关基础财务数据资料；②编制基本财务报表；③财务分析指标的计算与评价；④进行不确定性分析；⑤财务分析结论。 财务分析的重点是基本财务报表的编制和财务分析指标的计算与评价。 4.4.2 财务分析基本报表 财务分析基本报表主要有现金流量表、资金来源与运用表、利润表、资产负债表。 财务分析的基本原理就是从基本报表中取得数据，计算财务分析的各项指标，然后与基本参数作比较。 注意：各种基本报表之间存在的密切联系 4.4.3 财务分析指标 财务分析指标根据出现时代的不同，划分为传统财务 分析指标和现代财务分析指标，目前最常使用的是现代财 务指标。 （1）传统的财务分析指标主要包括收益乘数、财务比率、 盈利能力指标、回收期指标。 传统财务分析指标构成图 现代财务分析指标构成图 （2）现代的财务分析指标包括：静态分析指标和动态分析指标。 财务分析指标和基本报表的关系： §4.5 不确定性分析和风险分析 4.5.1 不确定性分析 不确定性分析主要是分析开发项目评估中所选变量的估计值与实际情况发生差异时，该项目盈利能力发生的变化或变化的程度。 不确定性分析主要有临界点分析和敏感性分析两种分析方法。 （1）临界点分析 临界点分析又称之为盈亏平衡分析，是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。 对于投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，即盈亏平衡点(Break Even Point,BEP)。在这一点上，销售收入与总成本费用相等，既不亏损也不盈利。临界点分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。 临界点分析的数学模型是： Z=PQ（1－r）－CVQ－CF 式中：Z为利润；P为单价；Q为产（销）量；r为销售税率；Cv 为单位变动 成本；CF?为固定成本。 将销量、成本、利润之间的关系反映在直角坐标系中， 即形成临界点分析的图解： 收入成本 0 亏损区 Q0 产量Q E S 盈利区 C CV CF 注：C为总成本；CV为可变动成本；CF为固定成本；S为销售收入；Q为产（销）量 （2）敏感性分析 敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析的方法。 敏感性分析的一般步骤是： 确定影响因素 确定分析指标 敏感性分析计算 敏感性分析包括单变量敏感性分析和多变量敏感性分析，单变量敏感性分析是敏感性分析最基本的方法。 下面是某项目的单变量敏感性分析表和分析图，依次设定售价、单位变动成本、固定成本和销量单方变动的情况下，计算该项目的利润额，据此判断各变量对项目整体盈利性的影响。 4.5.2 风险分析 房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益 的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性4个方面。 通常情况下，人们往往把风险划分为对市场内所有投资项目 均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项 目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。 风险分析的过程主要包括风险辨识、风险估计、风险评价三 个阶段。 风险分析的主要方法是概率分析法和蒙特卡洛分析法。 （1）概率分析法 概率分析的步骤 概率的确定方法 客观概率是在某变量过去长期历史数据基础上，进行