房地产估价理论与实务单元8.pptVIP

(4) 依据基准地价区域影响因素指标说明表编制待估宗地地价区域影响因素说明、优劣程度及修正系数表。 (5) 确定个别因素调整系数。 个别因素调整(修正)包括待估宗地容积率修正、使用年期修正?、期日修正、用途修正、开发程度修正等。 (6) 评估宗地地价。 在完成基准地价的区域影响因素修正系数和个别因素调整系数的计算之后，可通过基准地价测算待估宗地的价格 。 单 元 小 结 本单元介绍了土地估价的技术路线和主要方法。影响土地价格的因素主要有一般因素、区域因素和个别因素。土地估价的主要方法包括路线价法和基准地价修正系数法。路线价法适用于城镇街道两侧土地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，能快速评估多宗土地的价格，此方法需要较多的交易实例，且土地市场要规范。基准地价修正系数法适用于完成基准地价评估城镇中的土地估价，是在短时间内大批量进行宗地评估的有效手段，可快速方便地评估多宗土地的价格。 * 房地产估价理论与实务 单元8 地价评估 21世纪全国高职高专土建立体化系列规划教材 北京大学出版社 课题1 土地估价项目概述 8.1.1 土地估价的技术路线与难点处理 1. 影响土地价格的因素 影响土地价格的因素，按照因素与土地的关系和影响范围可分为一般因素、区域因素和个别因素。 2. 土地价格评估的常用方法 土地价格评估的基本方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正系数法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。 1) 市场法 2) 收益法 3) 成本法 4) 假设开发法 5) 基准地价修正系数法  3. 土地估价的技术路线与难点处理 1) 土地估价的技术路线 土地估价为特定的土地交易服务，估价目的不同，价格类型也不同，估价的技术路线也有所区别。土地估价按其目的不同可分为土地使用权出让价格评估、出让土地使用权转让价格评估、划拨土地使用权转让价格评估和土地使用权抵押价格评估等。 (1) 土地使用权出让价格评估的技术路线。 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2.1.3 估价业务的范围和类型 1. 估价业务的范围 房地产估价业务的范围主要包括对土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产中的房地产的估价。 2. 房地产估价业务的类型 根据房地产估价业务的性质，可以将估价业务划分为程序性估价业务和委托性估价业务两大类。 土地使用权出让价格是市场价格，应遵循公开的市场价值，出让底价评估反映待估宗地在正常市场状态下应达到的地价水平，应该是在正常情况下，同类土地可以达到的价格水平，是政府出让某宗地时的最低控制价格标准。 (2) 出让土地使用权转让价格评估的技术路线。 出让土地使用权转让反映土地使用权人之间的土地利益关系，即已获得土地使用权的权利人在土地使用期限尚未届满时将土地的使用权进行转让的行为。常见的转让形式有空地转让、土地与建筑物整体转让等。评估土地使用权价格应考虑地上建筑物的利用状况和权属状况对土地价格的影响。出让土地使用权转让价格是在剩余使用年期下的价格，要准确计算土地使用权的剩余使用年期，并进行年期的修正。 (3) 划拨土地使用权转让价格评估的技术路线。 划拨土地使用权估价与土地使用权的处理方式、规定等关系密切，除需遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》外，还需执行针对划拨士地使用权管理的有关国家和地方法规、政策、条例的规定。 划拨土地使用权是一种不完全的使用权形式，其使用权价值与出让或转让的市场方式取得的土地使用价格相比，主要差别在于是否包含土地出让金。因此，划拨土地使用权的成本价内涵主要包括土地的取得费用和使用中间的持续投入费用(开发费)，以及取决于是否承担的土地使用权出让金、土地使用费(场地使用费)等。 (4) 土地使用权抵押价格评估的技术路线。 土地使用权抵押价格评估是为确定抵押贷款额度提供价格参考依据。土地使用权和抵押权是两种不同的权利，土地使用权是主权利，抵押权是从权利，只有基于土地使用权才能成立，并以土地使用权作为实现抵押权的标的。 土地使用权抵押价格评估应符合《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等的规定。土地使用权抵押价格评估应根据土地的用途等选