维修资金释疑解惑.doc

住宅专项维修资金释疑解惑 一、住宅专项维修资金概念 ——住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 二、住宅专项维修资金归属用途 ——住宅专项维修资金属业主所有，应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。 三、物业共用部位 ——是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯井、物业服务用房等。 四、物业共用设施设备 ——是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括物业区域内供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 五、物业共用部位、共用设施设备保修期 ——物业保修期限国家有关规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： 　（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 　（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 　（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 六、住宅专项维修资金由谁交存 ——住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家规定交存住宅专项维修资金。 七、住宅专项维修资金首期交存标准 ——商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。 目前，惠州市惠城区的首期交存标准是每平方米建筑面积按本城区住宅建筑安装工程每平方米造价的5%交存。即自2003年9月1日起，取得《商品房预售许可证》的预售或现房销售的物业项目，从2009年4月1日起，统一交存标准，多层住宅（楼层≤8层）按50元/㎡；高层（楼层≥9层）按60元/㎡；车库（车位）按75元/㎡收取。 八、住宅专项维修资金首期交存时间 ——（一）预售房，在办理商品房预售登记备案收件前交存。（二）现房，在办理房屋产权登记收件前交存。 九、住宅专项维修资金续交时间 ——业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。 十、住宅专项维修资金管理原则 ——住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。 十一、住宅专项维修资金使用原则 ——住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。 十二、住宅专项维修资金帐户设立 ——为维护广大业主的合法权益,确保归集的维修资金安全监管工作。我市对维修资金监管设立四级帐户核算，即市房产局设立总帐户为一级核算帐户、各物业管理区域（XX小区、XX大厦、XX花园等）为二级核算帐户、物业管理区域内的每栋为三级核算帐户、每栋每个单元户为四级核算帐户，每个单元户唯一对应一个维修资金帐户。 十三、住宅专项维修资金使用申请 ——成立业主大会的，由经业主大会授权的业主委员会提出（备案）申请。尚未成立业主大会的，由提供物业管理服务的物业企业或其它管理单位代为申请。 十四、住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊 ——商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积（专有部分面积）的比例分摊。 十五、异产毗连房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏），所需修缮费用处理原则 （一）共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。 （二）共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。 （三）楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。 （四）屋盖的修缮： 1．不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。 2．可上人屋盖（包括屋面和周边护拦），如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。 （五）楼梯及楼梯间