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房地产投资资金筹措 主讲：刘雷 房地产投资资金筹措 资本作为企业重要的生产要素，是企业生产经营活动顺利实现的动力源泉。任何企业要进行生产经营活动，都必须首先筹集到一定数量的资金，才能运营，房地产项目同样也是一样。 房地产市场是资金高度密集的运作体，可以说，没有资金就没有地产。开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大，并且由于房地产企业急于扩大再生产，因此资金筹措就成了房地产投资中最关镀的问题。 投资者筹资工作 因此为了保证房地产项目发展的所需资金，投资者筹资工作： 确立筹资目标 经济合理的筹资结构 更重要的是采用多渠道筹资的方式已具有较强的资金筹措能力。 筹资成本与决策 投资资金的分类和特点 从房地产投资的特点来看，房地产项目总投资一般分为： 自有资金（永远不使用你自己的钱——房地产开发商的第一信条） 非自有资金。（借鸡生蛋） 房地产投资资金的特点： 1.资金运用量大 2.资金运动量大 3.非自有资金的比重大 房地产投资筹资途径 按照筹资是否通过银行或其他金融结构，可把房地产投资资金筹措的方式分为： 直接筹资：房地产投资资金直接筹措是指不通过银行或其他金融结构而筹措资金的方式 间接筹资：房地产投资资金间接筹措是指不通过银行或其他金融结构而筹措资金的方式。 这两种筹资方式有不同的筹资途径。　　 　　 房地产投资筹资途径 一、房地产投资资金直接筹措的途径　　 房地产投资资金直接筹措是指不通过银行或其他金融结构而筹措资金的方式，具体途径主要有以下几个：　　 (一)自我积累　　 企业自我积累是指企业根据国家有关的财务管理制度，从产品生产成本和税后留利两条渠道中提取的资金。它表现为生产发展基金、后备基金和职工福利基金等。其中生产发展基金即企业从税后留利中提取的，用于补充流动资金不足部分的资金。　　 企业自我积累的资金是企业的自有资金。　　 (二)联营企业投入　　 如果联营各方共同出资组建房地产企业，则联营各方按照协议或企业章程投入到联营企业的资金均为联营企业的自有资金；如果联营各方仅就一个具体房地产项目按有关协议或合同投入资金，资金的接受方只能把它作为借人资金。 房地产投资筹资途径 (三)内部集资 在房地产开发的过程中，房地产公司可以根据资金需求的具体的情况，临时向公司内部职工集资。向内部职工集资的资金，数量通常较小，所以一般只能作为应急流动资金使用。 (四)公司间的资金拆借 在公司开发经营过程中，往往有部分暂时闲置的资金，可在公司之间相互调剂利用。随着金融体制改革的深化，拆借资金的筹资方式将会得到越来越广泛的运用。 房地产投资筹资途径 二、房地产投资资金间接筹措的途径　　 房地产投资资金间接筹措是指不通过银行或其他金融结构而筹措资金的方式，具体途径主要有以下几个：　　 (一)银行信贷　　 房地产投资银行信贷是指银行向在本银行开户的房地产投资者发放的、不需要任何物品做抵押或担保的贷款。　　 按规定，银行信贷的贷款要用于补充房地产开发经营企业为完成计划内房地产建设任务所需要的流动资金，不得挪作他用。　　 银行信贷的贷款期限为借款合同签订之日起到还本息为止所经过的时间。银行信贷的贷款期限一般不超过2年。　　 银行信贷贷款多采用到期还本付息的做法。借贷关系发生后，借款人有到期还本付息的义务，银行有监督借款人执行用款计划保证还款的权力。　　 房地产投资筹资途径 (二)房地产抵押贷款　　 房地产抵押贷款是指借款人以抵押房地产为条件，来获取银行贷款的贷款方式。　　 房地产开发抵押贷款大致分为土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款两种类型。　　 抵押贷款额度由贷款人根据借款人的资信程度、经营收益、申请借款金额和借款时间长短确定，一般不超过抵押房地产现行作价的70％。　　 抵押贷款利息实行按季结息的办法，利息的收取办法是由贷款人按季直接从借款人的存款账户中收取。 房地产投资筹资途径 （三）发行房地产股票 利用发行房地产股票进行筹资，有许多好处。 可以解决急需资金的问题，可以使企业获得永久性资本，可以分散风险，可以减轻财务负担等。 （四）发行房地产债券 可以在需要资金时及时筹集到帐，又可在资金充裕时停止筹措行为，灵活且高效，它没有银行贷款那种中途停贷或收回的风险，而且发行债券易被大众接受。 房地产投资筹资途径 （五）利用外资 不仅可以弥补国家房地产开发资金的不足而且可以引进先进的开放技术和管理经验。利用外资方式有：外国政府贷款、国际金融组织贷款、外国商业银行贷款、与外资合营、发行国家债券、租赁开发。 （六）预售款 预售款时房地产投资和商品房交付使用之前，预先向购房者收取的房款。预收帐款逐渐占据了开发筹资的主要部分。在房地产市场前景看好的情况下，市场对期房销售（售楼花）