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房地产金融与未来发展 易宪容 中国社会科学院金融研究所 一，中国房地产市场发展轨迹 1998年住房改革的货币化是契机 金融产品创新，住房按揭发展之动力（2002年） 2003年沙斯出现后的一起一伏 2004年房地产宏观调控开始 2005年房地产宏观调控全面开展 2006年政府房地产市场新的理解 二，2005年房地产宏观调控后所表现的特征 房地产宏观调控，稳定房价 房地产东部增长有所减缓，但中部、西部上升 房地产市场投机减弱但出现区域性转移 高挡房是房地产企业追求热点、房地产结构调整缓慢 拟购房者开始理性，已购房者面对利率风险压力加大，银行正在推出不同的利率，以降低这些风险 房价增长有所回缓 房地产成了社会问题焦点 政府对房地产市场有新认识 三，宏观调控：房地产投资现状浅析 国内房地产宏观调控后尽管房地产开发投资增长比上一年有所放缓，如由2004年增长28.1%，下降到2005年增长19.8%，但是这种增长放缓表现为一个十分特别的现象，即国内房地产投资快速增长由东部转到中西部，如2005年国内房地产投资东部增长为14%，而中部与西部地区则增长加快两者分别32.5%和33.4%。 2006年1-2月全国增长19.7%，与2005年基本持平，而东、中、西部分别为19.4% 、26.4%、 15.7%，即东部的房地产投资又开始快速增长 四，宏观调控：房地产局部过热 我们的研究表明，1991-2004年平均每年泡沫度40.6%，1999-2003年房地产泡沫度10%左右，（国际警戒线为5%），2004年上升到13.9%，2005年将上升到14.9%。 同时，在其他条件不变的情况下（或以现在的这种态势发展），2006年国内房地产泡沫度为26%，2007年为40.9%，2008年为59.4%。 如果考察基本价值、泡沫与泡沫的修正值，2005年国内房地产泡沫度为22.1%，2006年为32.8%，2007年为48.5%，2008年将达到68%。 五，宏观调控：房价运行状况潜析 2005年房价增长有所放缓。2005年房屋销售价格指数一季度同比上涨9.8% （2004年为7.7%，下同） ，二季度上涨6.8% （ 10.4% ） ，三季度上涨6.1% （ 9.9% ） ，四季度上涨6.5% （ 10.8% ），但表现为年初上涨快，中间两季度回落，年底又回升 。2006年1-2月70个大城市上涨5.5% 房价统计上的问题，政府可操控价格，如北京在连续多年快速增长基础上，2004年是5.7%， 2005年房屋销售价格指数一季度同比上涨6.5% ，二季度上涨6.8% ，三季度上涨6.3% ，四季度上涨7.4% ，2005年全年6.8%.又数据表明，2005年1-11月份房价上涨24.9%，全年19.2%，2006年1-2月上涨17.3%。 六，房价高低如何来判断 房价收入比，2004年城镇居民的房价收入比，如果以户均75平方米计算为8.2倍（一般国际标准为3-6倍），以户均100平方米计算为10.9倍，而上海及北京这样大城市收入房价比在12倍以上，有些城市甚至超过20倍以上 居民按揭贷款与月可收入比，一般28-35%，超过35%就过高 居民家庭负债率，即家庭应负债余额与可支配收入比，最为不超过50% 如果大于这三个标准房价就高，各地情况不同，不可用一地的房价与另一地方的房价比较 七，国内房地产市场分析 国内房地产市场的要素非市场，产品市场化 土地、资金、建筑规划、劳动力及其产品具有一定垄断性 住房本身的特性，不动性、唯一性、垄断性、生活必需性、耐用性、昂贵性、土地国有性、规划控制性等 利用银行金融杆杠容易把房价炒高 银行与地方政府在房地产市场中的作用 国内房地产价格决定因素 八，2006年房价到底如何走 房价大涨是开发商、银行与地方政府之希望 如何化解民众对房价上涨存在的顾虑. 全国平均房价涨跌意义不是太大，不同产品如何看涨跌，二手房价格才是房价涨跌参考 目前国内房价计算给市场提供的信息有限，也造成市场上的很多困惑 2006年房价变化如何与政府政策分析 九，房市出现区域性转移 房地产宏观调控的重点 在上海、长江三角洲的发展有所减缓 部分市场向深圳、广州转移 市场部分也蔓延到二线、三线城市，但不是十分明显 宏观调控重心 北京、广东可能是今年房地产调控重点 十，宏观调控 政府在调控与不调控之间的选择. 拟购房者开始理性，已购房者面对利率风险压力加大 银行正在推出不同的利率品种，以吸引客户与降低风险，银监会对资本金与不良贷款率约束 房价成了社会问题焦点 政府对房地产市场有新认识，但在误区 中国的房地产市场如何走，完全中央政府对房地产市场的理解，在于房价成为社会问题之后各当事人之间如何博弈，这种博弈力量对比十分重要 十一，2006年是否成为住房消费