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金科廊桥水乡调研报告 目 录 TOC \o 1-3 \h \u 8231 一、引言 3 24912 （一）调研目的 3 3067 （二）调研方法 3 4856 二、宏观环境调研 3 13492 （一）政策环境 3 2136 （二）经济环境 3 3092 （三） 自然环境 4 18780 三、微观环境调研 5 10941 （一）交通状况 5 8927 (二) 周边配套设施 5 28124 (三) 区域内楼盘 6 6699 四、项目基本情况 6 14107 （一）开发商简介 6 23973 （二）项目简介 6 2339 五、项目定位 7 9158 六、产品定位 7 19768 七、广告策略 8 12993 八、SWOT分析及建议 8 12984 调研心得 9 24208 致 谢 11 24447 附件 11 30784 附件一：大学城区域交通及配套设施分布图 11 8319 附件二：金科廊桥水乡项目规划图 11 16557 附件三：金科廊桥水乡项目户型图 12 1041 附件四：组员调研工作照片 14 金科项目调研报告 一、引言 （一）调研目的 （二）调研方法 1.实地调研 = 1 \* GB3 ①现场观察法 = 2 \* GB3 ②访问法。 2.空间调研：网络调研 二、宏观环境调研 （一）政策环境 在全国房地产价格不断疯长的情况下，并伴随着国家经济通货膨胀的严重，为了使得经济的健康、稳定发展，国家政府为此颁发了诸多的房产政策，特别是重庆地区的特殊环境。 2011年1月28日，重庆作为个人住房房产税改革试点，开始向个人房产征收房产税，重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆地区购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%-1.2%。 在国家政府出台众多房地产政策的情况下，房产行业房价疯长也将在一定程度上受到牵制，特别是重庆今年年初出台的房产税，作为一种与房地产市场关系密切的税种，从短期的角度上看，房产税能对高涨的重庆房地产价格起到威慑作用，但从长期的角度上看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市的预期，遏制高房价不能寄希望于房产税“一剑封喉”， 楼市调控仍需继续打“组合拳”；同时，就重庆出台的房产税而言，在需求没有大幅度减少的情况下，它对重庆楼市的影响有限。 （二）经济环境 伴随着重庆市经济的不断发展，中央政府对重庆市大规模直接投资和财政转移的支付，让重庆的经济踏上快速发展的步伐，并在众多优惠政策下，开辟了重庆大学城，建设了重庆西永微电园，批准了综合保税区，在大学城的整体入住的情况下，带动了大学城第三产业的迅速发展，重庆大学城经济得到快速进步。 与此同时，重庆近年来的发展看，两江新区的建设了，以及一系列的大型基础设施的开工，农转非政策的整体水平上增加了城市居民的收入，农转非政策的实施，不仅带动了重庆经济的发展，同时也带动重庆经济的发展。在重庆经济发展的带动下，也为重庆大学城带来商机，而对住房刚性需求的产生准备了市场基础和经济基础。 自然环境 大学城背倚缙云秀峰，远眺歌乐美景，地势平坦，林木葱笼，依山傍水，还有一条美丽的虎溪河相伴。形成其独特的自然景观。 “人民给我一片土，我还人民一座城。”大学城的落成不仅兑现了沙坪坝区的承诺，更为市民赠送了额外的礼物：“不仅还人民一座城，更还人民一片林。”重庆市林业局局长吴亚认为，大学城建设，是加速推进“绿色民生”的生动体现。 A森林大道之城：走进重庆大学城，100米宽的主干道旁，成片的楠木、银杏、 香樟、黄葛树、梧桐、古榕高低起伏、错落有致，而在小区巷道中，映入眼帘的是满目的苍翠欲滴、绿意盎然…… B森林校园之城：“大学城里的13座高校，形成了一个环境优美，适宜学习居住的人文教育高地。” C森林公园之城：大面积的草坪、花海、森林、河流为主体，沿线众多的市政绿化设施点缀其间……日前，投资近2亿元，全国首个大学主题公园———重庆金科大学城公园在沙坪坝区建成。该公园沿虎溪河分布，占地500亩。其中，开放式休闲公园分为学府人文区、河滨漫步区、疏林草坪区、运动公园、湿地保护区、RIVER WALK水岸风情区和迷你高尔夫球场七个景区。 D森林文化之城：生态文化与城市建设相融的理念已经深深植根于大学城的建设中，成为大学城新城建设的独特文化。甚至，走遍大学城会发现，这里所有公园都“不设防”——— 没有建围墙，让绿化与市民零距离接触，市民和学生可以从各个方向进入公园散步游玩，甚至足不出户，即可感受到鸟语花香与绿树成荫。 三、微观环境调研 （一）交通状况 1、大学城交通状