房地产市场调研基础理论及方法.pptxVIP

房地产市场调研基础理论及方法;事业三部/黄果胜 房地产估价1年 房地产市场研究1年半 房地产策划两年半;1950年初的，朝鲜战争到了剑拔弩张、一触即发的时刻。美国政府就发动朝鲜战争中国会否出兵的问题展开了反复的讨论。讨论的结果认为中华人民共和国刚刚成立，百废待兴，自顾不暇，不会也不敢出兵。 当时，美国对华政策研究室接到一个秘密情报：欧洲有个“德林软件公司”，集中了大量人力和财力研究出了一项对美国来说非常有用的课题，“如果美国出兵朝鲜，中国的态度将如何”？???究成果出来以后，打算把它卖给美国。据说这个成果只有一句话，却索价500万美元（当时折合一架最好的战斗机）。 用500万美元买一句话，美国人认为简直是发疯，他们一笑置之。;;自述三部曲;东莞房地产一直没有重视过市场调研，一切只停留在形式上; 提高对营销因素的可控能力;台湾商界名人王永庆花400万台币拿下台北近郊一块地。当时有个房地产商东棣氏和公司高姓职员做了大量市场调研，市场状况是市中心房价、租金奇贵，老板纷纷缩小办公场地造成写字间拥挤不堪，员工叫苦连天；住宅外迁，员工上下班路程远；市中心交通拥挤、污染严重，办公效率低。趋势是交通便利的前提下办公楼可以建在市郊。王的地块偏远但交通便利，有条件造这样的办公楼。他们还做了客户市场调研，确实有许多客户对这样的办公楼有兴趣。当时评估这块地价值达八个亿，东棣氏用800万台币买下地块并建造办公楼一炮打响，赚了40亿。;93、94年时福州房地产市场，中心地段的现房销售率只有30％，一位发展商的两栋高层期房销售非常不理想。作了市场调研后发现，当时福州的房产均是商（商场）、住（住宅）、办（办公楼）结构，发展商个个期望三种客源一网打尽，而事实恰恰相反，买住房的觉得楼内有企业可能进出人员繁杂，买办公室的又怕遇见买菜阿婆，结果一无所获。该开发商将高层定位纯住宅，增设服务、康乐设施、生活配套，推出福州第一栋五星级纯住宅，高层奠基时销售率已达70％，被称为销售奇迹。;市场调研是正确决策的导航仪;我们凭什么决策？;美国成立了世界上最庞大的情报机构 日本是世界上最注重情报收集的国家; 什么是房地产市场调研;什么是房地产市场调研;　 有目的、有计划、系统地收集房地产市场／营销等方面的各种情报资料，通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，为发展商预测项目经营状况，制定正确决策提供可靠依据。; 要避免“想知道更多的综合症”;常德;房地产市场调研的思想误区;市场调研无非就是忽悠发展商！;房地产市场调研是一种“意识” 房地产市场调研是一种“态度” 房地产市场调研是一种“方法” ;房地产市场调研的程序与内容;;1;房地产市场调研基本要点;甭想把整个海洋煮沸 ——麦肯锡;问题思考：;为什么要寻找这些信息？;调研范围：一是调研的地域，二是调研的细分市场 调研地域：根据不同的调研的内容，划定需要涉及的地域； 调研市场：根据不同功能的物业，划定需要涉及的细分市场； 调研对象：根据不同的调研的内容，明确调研对象，但是一定要围绕问题的核心而展开。; 3、调查计划与准备工作;4、信息收集;市场信息收集： 网上信息（上互联网查询） 专业资料（在内部或向同行收集） 相关项目（现场收集和其他渠道） 需求单位（上门拜访） 个人消费者（随机抽样拦截访问） 其他人员 （通过有意无意的闲聊进行了解） 对于销售规模和价格走势的历史记录调查尽可能了解;媒体信息收集： 网上信息（上互联网查询） 报刊资料（查阅以往报刊） 电话访问 上门拜访 特约访问 向媒体收集信息，主要是要了解他们对市场的总体看法，对未来形势的判断，对竞争格局的评价，对价格走势的判断，新项目的动态等等。 ;房地产市场调研方法与分析;调查方法;调查方法 ——观察法（对被访地区或项目进行实地考察）;;要站在一定的高度上，从不同的角度审视看到的问题，养成在同一时间，同一地点看到或听到最多信息的专业习惯。;调查方法——访谈法;调查方法——访谈法;调查方法——访谈法;调查方法——访谈法;关于考伦波的策略：;通过问卷或表格调查了解市场需求。 问卷：根据不同的需要设计不同的问卷， 大致可以分为： 《住宅消费需求调查问卷》（个人、单位） 《商业用房投资经营调查问卷》 《其他用房需求调查问卷》（个人、企业） 《售楼反馈信息调查问卷》（售楼人员） ;调查方法——文献调查法;调查方法——资料沉淀法;调查方法;踩盘;毛泽东：没有调查就没有发言权 ——没有研析更没有发言权;用80/20法则指导思考行动;调查信息汇总与研究方法