连云港市房地产市场发展趋势与宏观调控研究1(精).pptVIP

连云港房地产市场发展趋势与宏观调控研究 李 东 阳 主要内容 研究背景、意义及研究的理论方法 房地产市场研究综述 连云港总体经济发展现状分析 连云港市房地产市场分析 连云港房地产市场的优劣势分析 连云港市房地产市场宏观控制分析 连云港房地产市场的政策建议 研究的背景、意义及理论方法 研究背景 研究意义 研究的理论方法：多元线形回归 直线拟和方程 房地产市场研究综述 房地产市场的需求 需求与价格的逆相关关系 房地产市场的供应 供应与价格的正相关关系 房地产市场的机制 房地产市场的特性与功能 连云港总体经济发展现状 连云港经济发展概况 -- 近年发展很快.公务员等收入增加 连云港经济发展存在的问题 经济总量较低 结构调整较弱 增长质量较差 后发先至较难 -- 连云港经济发展潜力巨大 连云港房地产市场分析 连云港房地产市场需求分析 方法:多元线性回归 连云港房地产市场供应分析 方法:直线拟和方程 连云港房地产市场价格分析 近几年房价上涨的主要原因分析 连云港房地产市场需求分析 主要影响因素 城市人口状况—城市化率、工商业 家庭人口状况:家庭人口组成 家庭收入 住宅理念—住有所居/人人有房产 住宅销售价格 1992-2003年连云港市人口主要指标2012年城市人口120万以上  2005-2009年连云港（市区）商品房交易面积、价格情况 2009年1-12月江苏省辖市市区商品房成交均价及同比变化 回归模型的建立及求解 建立回归模型: A=a+b1H+b2F+b3E+b4P （公式4.1） 其中：A—城市房地产市场住宅交易面积（万平方米） H—户平均人口（人/户） F—户籍人口（万人） E—城市居民人均可支配收入（元/人·年） P—人民币贷款利率 （五年以上，%） a---截距 bn—偏回归系数（b1,b2,b3,b4） 回归方程: A=-6776.161+1924.030 H+14.811F+0.028E-80.993R 经过相关检验分析可知: 总人口与住宅需求的线性关系并不明显；居民年可支配收入、户均人口与住宅需求的变 化方向相同；消费价格指数与住宅需求的变化方向相反。 2005-2010年连云港市住宅交易面积预测结果 结果说明 在未来几年，住宅交易量年将以15%左右的速度增长 住宅包括:商品住宅、私房、保障房，公有住房等 交易包括：存量房、增量房 结论：未来几年连云港房地产住宅市场需求仍将保持活跃和增长的势头 连云港市区房地产投资(土地除外） 1999-2004年连云港市区商品房销售面积 2009年为340.21万平方米 拟和直线方程的建立 Y1=13.58X—27108.1 Y2=9.35X-18652 式中 Y1—商品房销售建筑面积（万 平方米） Y2—住宅竣工面积 X—年份 连云港市区商品房销售分析预测 供应分析结论： 商品房的销售面积及住宅竣工面积，都会有较大幅度的增长，商品房的销售面积平均每年增长18%，住宅竣工面积平均每年增长17%。 在可预计的未来六年，商铺、写字楼等房地产项目的比重将会缓慢增长。 商品房的销售面积和住宅竣工面积二者的整体趋势是去增。 房地产市场供需分析结论 从需求预测的结果和供给预测的结果来看，总体基本平衡。 2010年—2015年，连云港住宅供给略大于市场需求。 2012年以后，新一轮的需求旺势再现，又将出现供不应求的局面，但缺口不大。 市场态势是有利的，健康的。 连云港房地产市场价格分析  2009年为3678