绿洲国际写字楼定价建议.ppt

定价原则 市场比较法 项目 名称 项目 地址 项目 规模 销售价格（元/㎡） 物业管理 属性对比 权重比例 权重的原因 南通国际贸易中心 崇川区园林路和崇川路的交界处 建筑面积7.98万方 12000 保华物业 异区同质 14% 产品、单价接近，但两项目相距较远 立方寓 外环西路和人民西路的交汇处 建筑面积2.33万方 9800 台湾五星级酒店 异区异质 13% 两项目所处区域不同，且该项目为毛坯，差异较大 金海岸 港闸区工农北路东、永怡路南 建筑面积9.71万方 7800 某知名酒店（未定） 同区同质 16% 区域相同，户型产品相似，且销售较好 第三街区 港闸区长平路与永扬路交汇处 建筑面积3.16万方 6500 自有物业管理 同区异质 6% 区域相同，但产品相差较大，且该项目属于尾盘，直接竞争不大 现代生活广场 钟秀西路8号 建筑面积6.63万方 8000 自有物业管理 同区异质 16% 产品类似，处于同一区域，直接竞争关系大 尚德克拉公馆 崇川区濠西路与钟秀路交汇 建筑面积14.9万方 9700 南通艺家酒店管理公司 同区同质 20% 产品类似，处于同一区域，直接竞争关系大 中南汇泉国际 南通市中南世纪城中央商务区 建筑面积13.98万方 20000 青岛海景花园酒店 异区同质 15% 南通地标性建筑，产品相似，但在城南直接竞争关系不太大 对比因素 南通国际贸易中心 立方寓 金海岸 第三街区 现代生活广场 尚德克拉公馆 中南汇泉国际 地段 112 110 106 102 107 106 120 交通 108 105 100 98 99 98 102 规模 93 88 99 86 97 102 102 回报率预期 100 98 104 95 100 101 104 装修标准 100 — 90 — — 92 106 户型设计 98 99 102 92 100 100 96 配套设施 106 105 101 101 103 103 104 物业管理 92 90 97 88 93 93 99 总体分 101.13 99.29 99.88 94.57 99.86 99.38 104.13 调整比例 0.989 1.007 1.001 1.054 1.002 1.006 0.959 定价过程 另外：值得注意的是9月28号中南汇泉国际酒店式公寓开盘，开盘当天截止到晚上共成交80套，其中有30套是抵工程款的，成交率为38%（实际对外销售只有50套成交率仅为23.8%）。导致成交率低下的最主要原因是该项目入市价格过高，许多原来有意向但没有买购房者表示对这样的价格不大能接受。 酒店式公寓均价——10860元/M2 定价过程 比较楼盘 南通国际贸易中心 立方寓 金海岸 第三街区 现代生活广场 尚德克拉公馆 中南汇泉国际 楼盘价格(元/M2) 12000 9800 7800 6600 8000 10000 20000 调整比例 0.989 1.007 1.001 1.054 1.002 1.006 0.959 比较价格(元/M2) 11868 9869 7808 6956 8016 10060 19180 权重 14% 13% 16% 6% 16% 20% 15% 权重值 1662 1283 1249 417 1283 2012 2877 　 10860(元/M2) 市场背景 写字楼物业定价建议 酒店式公寓定价建议 商业物业定价建议 “2+4”商业格局基本形成 “2+4”商业格局即2个商业中心(南大街、桃坞路),4个商业街区(外环北路、钟秀路、青年路、工农南路); 南大街作为南通商业核心,集百货、餐饮及休闲娱乐于一体,总商业规模在30万平方米左右; 桃坞路作为商贸及休闲娱乐的特色街区,主要项目如桃坞路服饰城等; 外环北路与钟秀路主要以家居装饰、建材、轻纺等工业消费品专业市场为特色; 工农南路及外环北路延伸(越江路)以汽车展销及汽配为主要特色; 青年路主要为餐饮及休闲娱乐消费所在地。 “2＋4”格局初步形成 商业格局 编号 项目名称 性质 1 金海岸国际生活广场 商办 2 新永兴城 商办 3 东大好亿莱大厦 商办 4 绿洲国际商务城 商办 5 苏建阳光新城 商住 编号 项目名称 性质 1 晏园玖珑城 商住 2 金飞达名郡 商办住 3 苏建花园城 商住 4 东景尚层 商办 5 景华城 商办住 6 现代生活广场 商办住 7 南通大饭店国际企业中心 商办 本案 7 5 6 1 2 4 3 3 9 4 5 2 1 目前市场上在售商业项目以城中和城北板块为主 城北板块在售商业项目 城中板块在售商业项目 典型个案 濠西路 钟秀路 现代生活广场 本案 项目地址：钟秀西路8号 商业总面积：约33000㎡ 产品分割：乐购