株洲云龙和顺天河广场项目整体定位及规划建议汇报稿.pptx

株洲云龙和顺天河广场项目 整体定位及规划建议;项目工作内容及阶段划分;项目信息——位于天元新区 中等规模 商业综合体 ;企业目标——以销售为主导，不考虑运营，不做返租销售;居住属性——综合生活板块，居住价值极强 ;A地段属性 株洲城市发展主轴，核心发展区域;项目核心问题;4大汇报沟通体系;01;商业市场总结;A市场环境： 商务布局特征——中心广场、长江广场传统商务区，栗雨、神农城2个新兴商务区，规划拉动型市场。 租赁市场分析——商住混合现象明显，以70年产权公寓为主，客户多中小企业，租金承受能力低。 销售市场表现——投资客为主，去化速度慢，单盘去化400㎡/月，未来入市项目约25万㎡，市场竞争激烈。 ;较住宅有一定溢价能力丨市场消化速度较快丨未来市场竞争较弱 建议可打造公寓产品消化商业类面积 ;A市场现状：天元区酒店集中在天台商圈，以经济型酒店为主； B经营状况：酒店整体入驻率在75%左右，经营状况良好； C未来供应：未来供应以高星级酒店为主，但开业时间持续延期； D企业目标：希望打造部分酒店用于企业接待需求；;A商业：价格实现高/去化速度慢/市场空间小 B写字楼：实现价格较高/去化速度慢/市场空间小 C公寓：较住宅有溢价/去化速度较快/存在一定市场空间 D酒店：经营状况较好/周边酒店缺乏/未来竞争较弱;基于 01.各物业市场表表现； 02.《关于房地产市场调结构扩需求稳增长的实施意见》； 允许符合条件的房地产开发项目适当调整商住比例——房地产开发项目未预售前，房地产开发企业可申请调整商住比例，经批准适当调减商业规模。 03.企业发展目标(基于前期和甲方沟通结果)；;02;项目区位：位于河西城市发展主轴，城市新区规划的综合居住区，公园、体育中心等城市配套完善，居住价值高;交通条件：城市主干道物业，紧邻城市快速路株洲大道，周边分布有3个公交站点，距离规划中地铁4号线体育中心站100米，交通通达性良好;区域人口：新兴居住区，1.5公里范围内住宅供应约200万方，高端人口密集，商业消费需求旺盛;商业现状：非商业核心地段，核心辐射???1.5公里）范围内以住宅底商、专业市场为主，商业有效供给不足，未来无大型商业供应;A区域规划：城市发展主轴，综合生活板块； B地块条件：主干道物业，通达性/昭示性良好； C区域人口： 未来高端人口聚集，商业内生需求旺盛； D商业现状：底商、专业市场主导，有效供给不足；;竞争商圈分析;竞争商圈分析;竞争商圈分析;竞争商圈分析;竞争商圈分析;竞争商圈分析;竞争商圈梳理;A商业市场整体处于百货向一站式购物中心过渡阶段； B天台路商圈作为传统商圈，商业等级落后，升级乏力； C神农城、栗雨店商圈兴起，以购物中心为主，商圈辐射有限； D项目区域有需求无载体，同时受区位、商业市场格局影响，外向辐射受限；;;美的时代广场;美的时代广场;主力商家：仓储式超市麦德龙、国美电器、必胜客、中传国际影城等主力店均具有较高的品牌号召力;租售模式：街区部分销售，集中商业部分持有，以保证项目整体运营的档次及可持续性;商业环境：通过建筑形态、广场、时尚化外立面设计，内部动线及环境氛围的营造，提升项目整体的商业环境;神农太阳城;神农太阳城;华晨国际广场 项目规模：21万㎡ 项目区位：天元区核心商圈 商业形态： 购物中心+商业街 主力商家：家乐福 、万达国际影城 、必胜客、肯德基、光大银行、百城康祺健身 租售模式：集中商业持有，后街销售;潜在竞争项目;01.体量超过本项目 02.区位条件优于本项目 03.具备强势主力店品牌支撑 04.商业等级领先的一站式购物中心;A可借鉴点;A可借鉴点;商业发展战略执行层面;公寓市场现状回顾: 售价5000元/㎡左右，溢价能力较低 去化速度较写字楼快，单盘去化800-1000㎡/月左右 投资客群为主，占比约78%，总价承受能力在50万以内 关注地段、升值潜力、交通，多以投资住宅的眼光衡量项目价值 未来供应量约8万方，有一定的市场空间 项目本体条件 —— 城市发展主轴 ——邻城市快速路，交通便利 ——城市配套完善，未来综合生活板块;案例借鉴——Zoll佐阾 香颂购物中心;01.项目概况——绿景集团打造的首个区域型购物中心，定位家庭邻里中心，注重家庭娱乐、社交、儿童业态的打造，满足家庭一站式消费;02.项目区位——项目所在区域龙华区定位城市副中心及未来的生活居