西水东4#地块产品建议报告改.ppt

4#地块产品建议报告 规划条件 综合容积率和地块条件，考量市中心高层、洋房（洋房、叠加）、别墅三类产品 无锡市场分析 2012年无锡商品住宅段供求情况 2012年城中商品住宅段供求情况 无锡市场2012年市场新增供应及成交以90-160平产品为主，分别占89%和84%，市场成交主要以刚需为主； 180平以上大户型无锡市场及城中板块整体新增供应及去化均较小，去化较为缓慢； 无锡市场分析 无锡市场2013年市场新增供应及成交以90-160平产品为主，分别占83%和86%，市场成交主要以刚需为主； 南长崇安区域180平以上大户型相比较2012年，新增供应减少，成交继续保持低位，库存主要为高层公寓； 2013年无锡商品住宅段供求情况 2013年城中商品住宅段供求情况 2009-2013年无锡180平以上大户型供求情况 无锡市场分析 2009-2013年城中180平以上大户型供求情况 2009年至2013年，无锡商品住宅180平米以上大户型市场整体供大于求，南长崇安区域在11年大户型井喷供应后，12-13年供应明显缩量； 全市及城中板块大户型成交量在2011均为近五年来的最低点（限购政策影响），近两年市场成交量逐步明显，城中板块库存压力逐步减小，年成交量恢复到430套左右； 城中板块高层重点项目分布 西水东竞品分布 西水东 绿城蠡湖香樟园 天元世家 （京梁合） 华润悦府 金域蓝湾 九龙仓玺园 天元世家 占地:7.3万㎡ 建面:18万㎡ 容积率：2.49 物业类型：小高层、高层 开盘时间：2010年7月 京梁合 占地:6.48万㎡ 建面:16.2万㎡ 容积率：2.50 物业类型：高层、多层、叠加 开盘时间：2011年10月 金域蓝湾 占地:15万㎡ 建面:38万㎡ 物业类型：高层 容积率：2.5 开盘时间：2009年5月 华润悦府 占地:10.43万㎡ 建面:33.54万㎡ 容积率：2.5 物业类型：高层 开盘时间：2011年4月 九龙仓·玺园 占地：13. 万㎡ 建面：33万㎡ 物业类型：高层 容积率：2.6 开盘时间：2011年10月 蠡湖香樟园 占地:22.2万㎡ 建面:56.9万㎡ 容积率：2.36 物业类型：高层 、超高层 开盘时间：2010年12月 公寓统计 总套数 去化套数 剩余套数 去化率 供应占比 去化占比 120以下 502 414 88 82% 18% 29% 120-160 707 454 253 64% 26% 32% 160-200 947 361 586 38% 34% 25% 200以上 608 197 411 32% 22% 14% 合计 2764 1426 1338 52% 100% 100% 重点竞争项目在售情况汇总 目前在售竞品楼盘中，120以下刚需户型去化速度最快，达到82%，成交主要集中在京梁合、金域蓝湾项目，成交毛坯价主要在10500-11000元/㎡。 160-200㎡大户型单位是库存主力，占比44%，主要集中在天元世家、华润悦府及西水东项目；天元世家、华润悦府大户型毛坯均价主要在11000-11500元/㎡，西水东在同面积段成交均价为12400元/㎡； 在售项目小高层均价比同项目高层均价高1500元/㎡； 重点竞争项目在售高层产品 蠡湖香樟园 4室2厅4卫1厨 268.00㎡ 2套房+1次卧+1书房+1公卫+1保姆房 户型优势： 3梯2户高配，独立梯厅； 南向主客卧豪华双套房，主卧步入式衣帽间 三开间朝南，4.7米客厅开间，3.3米层高 1 2 2套房+2次卧+1公卫 户型优势： 2梯2户高配，彰显尊贵； 南向主客卧豪华双套房，主卧步入式衣帽间； 四开间朝南，4.8米客厅开间； 1 2 华润悦府 4室2厅3卫 221.30㎡ 洋房项目分布 西水东 京梁合 紫金伴山 银仁御墅 金科世界城 京梁合 占地:6.48万㎡ 建面:16.2万㎡ 整体规划：2栋洋房 容积率：2.50 开盘时间：2011年10月29日 主推产品：260㎡跃层 销售均价：16000元/㎡ 银仁御墅 占地：61万㎡ 建面：57万㎡ 整体规划：洋房、高层 容积率：0.93 开盘时间：2009年4月 主推产品：117-258㎡洋房 销售均价：11000元/㎡ 紫金伴山 占地：10万㎡ 建面：18万㎡ 整体规划：洋房、高层 容积率：1.7 开盘时间：2010年11月 主推产品：128-180㎡洋房 销售均价：12000元/㎡ 金科世界城 占地：20万㎡ 建面：47万㎡ 整体规划：洋房、、小高