世联-三亚西元项目启动期策略及物业发展建议.ppt

* 多层/公寓的户型参考－强调采光，通透，景观 所有户型中的次卧均可以去掉，减小整体进深，减小户型面积。 采光阳台，减小大进深造成的光线不足 强化观景阳台，并通过观景阳台连接客厅与主卧，主卧的采光也因此增强 观景阳台增加花台部分，增加度假的氛围 花台 1梯4户，通过连廊保证调所有户型的通透 * 多层/公寓产品，强调景观与采光，强调通透，尤其实主卧与客厅＋餐厅＋开放厨房组合 * Noosa 度假别墅产品建筑特征提炼－阳光，白色，安静；生活向室外延展，与自然结合 别墅 立面特色 庭院特色 简洁明快直线条运用 一层半/两层 大量的窗，露台/阳台 以大面积纯色块，白色为主的浅色系 坡屋顶 白色的遮阳板/膜 土地与房屋关系 植被选择 交通系统 配套与小品 房屋与庭院视觉关系 院内与院外的隔断 窄面宽大进深地块形状，联院独栋别墅－提高土地利用 增大建筑面宽，减小建筑进深 庭院面积主要集中于私密的后庭院 房屋掩映于庭院之中，而不是凸显 高大，冒密的热带植物－芭蕉等 私家泳池，木制躺椅，室外餐桌 立体组合 不另设阳篷 高大茂密的植被 火山碎石 篱笆，木栅栏 弯曲，原生材质铺设，如石板 前院停车，入户，后院私密，享受，活动 植被与建筑的融合－如虅蔓，爬墙植物 鲜花应用 * Noosa 度假别墅产品建筑特征提炼－阳光，白色，安静；生活向室外延展，与自然结合 结构特色 首层外廊强化 环绕首层客/餐厅 轻钢遮阳膜应用 与高大庭院植被结合，回避窄面宽带来的庭院狭长感 客厅，私家泳池，外廊的结合处理 室内空间室外化 木材贴面的运用 客厅地面 外廊地面 私家泳池周边地面 餐厅进入外廊与庭院结合 二层家庭活动室与露台结合 吊脚楼下灰空间 天窗/天井运用－立体采光楼梯间 立体采光 增加宽度 别墅 庭院特色 ……见上页 大面积带白色遮阳篷的露台 强调室内空间的变化－挑空 * 连院小独栋别墅户型200平米 200平米左右的三房两厅，突出主卧于首层客厅。 首层空间精简，西厨，客厅，餐厅一体化 动静分区，首层设置家庭活动，娱乐空间，二层设置卧房区。 强调采光通透，首层餐厅/客厅270度采光，并自然过度到室外院落 采用联院布置，占地面宽窄，进深大，既保证了每户的院落面积，也提高了土地使用效率 * 独栋产品示例－200平米 带遮阳棚的超大观景露台，倍显度假情趣 植被环绕的院落，虽然面积不大，但可以充分增加小独栋的空间感 与楼梯间结合的立体采光，提升整个屋内的采光特性，通透，明亮 * 1. 建筑灰空间的运用 半室外灰空间：室外走廊、环廊、门廊 建筑细节——增加别墅的体量感 其它要点 * 2. 建筑高度与屋檐 控制建筑整体高度 将屋顶与屋檐进行缓坡处理 建筑细节——增加别墅的体量感 其它要点 * 3. 外立面颜色 运用不同深浅的颜色、对比色增加建筑的层次感 建筑细节——增加别墅的体量感 其它要点 * 4. 使用有质感外墙材料 文化石 外挂板 墙面砖 建筑细节——增加别墅的体量感 其它要点 * 户型设计要点总结 * 户型价值要点总结 1房 小2房 大2房 退台洋房 （2房或三房） 产品要求 卖“实惠+舒适度” 卖“舒适度+赠送” 卖“特色”超值赠送舒适度假空间 情景亮点 凸窗、飘窗、loft…… 景观阳台、阳光花房、凸窗、入户花园、大露台…… 观景大露台、底层半地下室、底层私家花园、阳光花房、凸窗、…… 卖“特色”超值赠送奢侈而不浪费的度假空间 独栋别墅 观景大露台、半地下室、私家花园、阳光花房、凸窗、大悬挑 原则3：偷面积，给客户更多价值赠送 原则2：更加符合度假物业的特点，抓住度假客户价值敏感点 原则1：小字当先， 在保证度假居住的舒适性的前提下，户型尽量作小 整体原则 * 风格演绎 * 社区风格主题贯穿 社区主题 建筑立面 园林 小品 植被 人文 自然 风格 材质 文化 宗教 特有的植物 根据大环境气候特点，利用植物向客户传达表现的主题，如热带的椰林等 * 本项目推荐风格演绎 大溪地情景主题园林 演绎独特南太平洋风情 ＋ NOOSA风情建筑 * 园林 * 市场上现有楼盘罕有鲜明的社区主题 * 现有的社区主题以东南亚风情为主，客户对异域热带风情社区接受度高 时代海岸 主要以人文小品突出泰式风情 阳光海岸——巴厘岛风情 植被 自然小品 人文小品 * 社区主题体现层级 直接引入**风情 引入**文化 体验式主题 主要表现在建筑立面 加入小品元素，增添故事情节 不用引入任何异域风情，原创式主题，无明显突出风格（适宜运用在竞争异常激烈的成熟市场环境下） 市场表现 项目可突破 * 大溪地概念诠释——原生态、悠闲、法式浪漫 原生态： 　1716年，英国舰队意外地发现了大溪地这个百花飘香的人间乐土，他们想不出更好的名字，只好用“海上仙岛”这样通俗的比喻来定义它。 悠