资产评估公式大全课件.docVIP

成本法： 基本公式： ① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗 ＝重置成本× 成新率－功能性损耗－经济性损耗 ② 评估值＝重置成本× 综合成新率 1、重置核算法 重置成本＝直接成本 +间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。 2、功能系数法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价， 就只能寻找与被估资产相类似的处于全 新状态的资产的现行市价作为参照， 通过调整功能差异， 获得被估资产的重置成本。 称功能 系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。 （1）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式： 被估资产的 重置成本 参照物 成交价 ＝ 被估资产生产能力 参照物生产能力 （2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式： 被估资产的 重置成本 参照物 ＝ 重置成本 被估资产生产能力 参照物生产能力 x 该方法计算的一般是更新重置成本。 3、物价指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。 （1）定基物价指数 被估资产 重置成本 ＝ 资产的 历史成本 资产评估时物价指数 资产购建时物价指数 （2）环比物价指数 n i 被估资产重置成本＝资 产的历史成本 （1 a %） 物价指数法计算的是复原重置成本。 功能性损耗及其计量： 年净超额运营成本＝年超额运营成本× （ 1－所得税率） 据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现， 计算其功能性贬值额 : 被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本× （ 1－所得税率）× （ P/A,r,n） 经济性损耗及其计量： （1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量 x 预计可被利用的生产能 力 － 经济性贬值率＝ 1 100% 资产原设计生产能力 经济性贬值额＝（重置全价－有形损耗－功能性损耗）× 经济性贬值率 （2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额× （ 1－所得税率）× （ P/A,r,n ） 收益法： （一）未来收益有限期 1、每期收益不等额 P i n R i 1 (1 r ) i 2、每期收益等额 P i n 1 n A A i (1 r) 1 i (1 1 i r) A r 1 (1 1 r n ) A (P A,r, n) （二）未来收益无限期 1、稳定化收益法（年金化法） 稳定化收益 A 的估算方法： A n i 1 (1 R i P r ) (P A r A , r, n) 2、分段法 P n R i i 1 ( 1 r ) i A r ( 1 1 n r ) 3、增长率法 n P i 1 (1 R i r ) i R n 1 r g g (1 1 r ) n 市场比较法： n 评估值＝ （参照物成交价 各项调整系数） n i 1 调整差异： 1、时间因素 定基： 评估时物价指数 参照物成交时间的物价 指数 (1 环比： %)(1 %) (1 a1 a an 2 %) 2、区域因素 3、功能因素 4、成新率因素： 5 、交易情况调整 调整系数＝ 被估资产的成新率 参照物的成新率 （一）直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。 评估值＝参照物成交价 被估对象 参照物 A 因素 A 因素 （二）类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。 交易案例 A 的调整值＝参照物 A 的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数 ×情况补正系数×? ? 机器设备评估 （一）自制设备重置成本测算 P (Cm 1 Km Cm 2 ) (1 K p ) (1 K t ) (1 K d n) 价格＝成本 +利润+税金 （二）国产外购设备重置成本测算 购买价、运杂费、基础费、安装调试费等。 （三）进口设备重置成本测算 1、进口设备重置成本构成 CIF （FOB+ 境外途中保险费+境外运杂费） 、进口关税、增值税（进口轿车征收消费税） 、 银行手续费、国内运杂费、安装调试费等。 ? 其中：进口关税＝进口完税价格×适用税率 消费税＝（进口完税价格 +进口关税）÷（ 1－消费税率）×消费税率 增值税＝（进口完税价格 +关税 +消费费）×增值税率 2、进口设备重置成本测算方法的选择 （1）可查询到进口设备的现行 FOB 或 CIF 。 重置成本＝ CIF ×现行外汇汇率 +进口关税 +进口增 值税 +银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费 （2）无法查询到 FOB 或 CIF，但可获得替代品的 FOB 或 CIF ，则可采用功能价值法。 （3）若上述两个渠道都行不通，可采用物价指数法。 运用物价指数法时需注意： ①技术已更新的设备不适宜采用物价指数法； ②进口部分应采用设备生产国的相关物价指数，国内发生