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红 星 农 贸 市 场 策划方案 一.项目评价 项目位置： 项目位于成都市锦江区东升街，毗邻东大街、红星路，与省政府临街相望。 紧连与红星路交汇的生活休闲广场“东升广场”。 地处城市核心区域，两面临街，商业价值不言而喻。 周边环境： 地处成都市中心成熟商业核心区域，人气、商气鼎盛。 红星路大片区成熟的居住区域，配套的酒店、餐饮、娱乐业发达。 地理位置优越，交通条件发达，公交线路、车站众多。 二.大环境分析 1.政府宏观计划: 经过二十多年的改革开放和经济社会发展，政府对城区进行了大面积的改造，城乡居民生活水平迅速提高，消费观念和方式发生深刻变化，人们对食品安全的要求越来越严格。同时，城市农贸市场，特别是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市农贸市场开始暴露出诸多弊端。在超市消费异军突起的形势下，原有城市农贸市场再也无法守株待兔。随着成都市旧城改造的脚步加快，市政府有关部门将大力推进农贸市场的配建工程建设。二环路内的占道菜市将有计划的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，二环路内将修建80至100个永久性农贸市场（不包括大棚市场）。成都将掀起一场农贸市场建设“革命”，这些农贸市场大都处于黄金口岸内。 2.农贸市场正经历着三个转变: 地 点——从室外到室内的迁徙； 形 态——从简陋到精致的蜕变； 经营管理者——从街道办事处到民营企业的交接。 3.农贸市场超市化趋势 所谓农贸市场超市化，是指通过政府政策的鼓励支持，引导大型流通企业或农业产业化龙头企业，对不适应经济发展、城市建设和居民消费要求的原城市农贸市场，按照超市的经营业态、经营理念对城市农贸市场进行生鲜超市化改造，使其成为经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化，以经营生鲜农副产品为主的超市。 4.农贸市场的投资优势 成都近几年商业形态同质化严重，导致许多商家经营惨淡。作为农贸市场则不一样，首先这里是已形成了人气、商气，是极有实际需求的成熟的市场，同时政府“菜篮子”工程的实施，违章占道经营的取缔，无疑是投资农贸市场的有力保证，商家的经营自然有利可图。鉴于独占性、快速成长性和投资风险小的因素国内不少城市的室内农贸市场已悄悄成为中小投资客的新宠。 农贸市场超市化是成都市旧城改造和整顿市容的产物，由于此类项目符合城市规划和政府政策导向，且涉及“菜篮子”工程，所以收益稳定，基本没有投资经营的压力。 三.项目定位 １.市场调查 调查的项目均为成都市内的农贸市场，有传统的农贸市场，也有新型的农贸市场，其中以玉林农贸市场对本项目最具参考价值。项目附近区域的两个临时农贸市场也在调查之列，主要考虑到租金的参考价值。 （1）义学巷农贸市场 位置：义学巷与镗钯街交汇处市场概况：市场为临时搭建的棚屋，规模小，无品质可言，属于临时满足周边生活配套的需要而设置，即将拆除。租金情况：蔬菜摊位：200—240元／月肉类摊位：300元／月摊位面积：10㎡左右；管理费：每月20元／摊位 （2）南糠市农贸市场 位置：南糠市街 市场概况：市场为临时搭建的棚屋，规模小，无品质可言，属于临时满足周边生活配套的需要而设置，即将拆除。 租金情况： 蔬菜摊位：250元／月 肉类摊位：400元／月 杂货铺：800元／月 摊位面积：摊位10㎡左右， 杂货铺位：25—20㎡； 管理费：每月20元／摊位 （3）望江综合农贸市场 位置：川音大学附近望江街 市场概况：典型传统型农贸市场，由大棚摊位和沿街门市组成整个经营区域。 租金情况： 蔬菜摊位：120—150元／月 肉类摊位：300—400元／月 门市：600—700元／月 摊位面积： 摊位：8㎡左右， 门市：20—25㎡； 管理费：每月50元／摊位 （4）双楠农贸市场 位置：成都永丰乡外双楠4组 市场概况：一层室内摊位，二层餐饮加室外大棚摊位门市，是一个界于传统农贸市场和新型农贸超市之间的农贸市场。 租金情况： 蔬菜摊位：160—280元／月，（室外大棚摊位） 肉类摊位：400——700元／月，（一层室内） 区域内门市：600—1200元／月 摊位面积：摊位：8㎡左右 门市：12—22㎡ 管理费：每月60元／摊位 （5）晋阳农贸市场 位置：成都武侯区晋阳路 市场概况：传统型农贸市场，由大棚摊位和沿街门市组成整个经营区域。大棚摊位主营小菜、肉类、渔类；围合大棚的门市主营副食、日杂、粮油等。 租金情况： 小菜摊位：100—150元／月 肉类摊位：400——500元／月 门市：1200—1800元／月 摊位面积： 摊位：8㎡左右 门市：20