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2018年房地产市场政策分析 什么是政策？政策是群体阶级）利益诉求 从来不是全部人的利益诉求——开发商^买房者 政策不见得都是正确的——决策失误率30%左右 政策是具有很强的时效性——补贴与加息等等 什么房地产政策？ 调和开发商利益链条和购房者利益链条关系 开发商利益链条包括：开发企业、相关产业、地方政府、中央政府 购房者利益链条包括：自住型购房者和投资型购房者 目前房地产政策体系 限购令：对自由经济制度最大的破坏，行政强暴市场 限金令：金融体系对房地产控制不是今天就有对需求打压是绝情的） 限价令：在具体执行方面有很大的操作性 政策效能机理 限购令：对于需求市场的强势打压 限金令：对开发商的调控早早都有，但是金钱对付腐败系统还是很有效的，这次的政策还是房贷利率，也是打击需求，对无效能银行日进28.5亿利润的银行可谓是功不可没，这个也是打击需求市场） 限价令：限定价格的涨幅，例如西安15%，可操作性蛮多，对供应造不成实质性的影响！ 强行的压制需求~对供应价格的限制来进行房价的限制我认为是不妥当的 当大量的供应存在是，利益集团利益和社会利益都会强迫性消化 这个解决途径有点舍本求远了 政策本身不害怕最害怕的人对政策有了希望！ 政策决策身份谬误 政府作为市场管理者和市场参与者双重身份参与市场管理，肯定会造成管理政策的自相矛盾！ 土地资源、行政收费、税收等等都在加大开发成本。政府自己为何不调查一下这几年这些成本的增长速度如何！ 稀缺性土地供应模式、全球最高的税负能力、土增税的巨额征收、房产税的征收、那一项不在增加购房者成本！ 政策目标对象分析 政策关注的是民生：讨论政策的政治需分析 打压的是房价：政策工具的面对对象 从来没有过高的房价，只有过低的收入！ 房价承受能力=房价/人均可支配收入 1978-2007年间的GDP年均增长速度是9.8%，居民收入年均增长速度是7%。 按照这种模式，当居民认为房价过高的时候，其实也有必要反思一下居民收入增长。 当前我国行政费用开支占财政收入的26%，而日本只占3%，欧洲许多国家也不到4%。近20年来，我国每年的GDP增长率不到10%，而税收和行政费用的开支增长速度都在20%～30%。 2002年之前，我国劳动者报酬占GDP的比重基本在50%以上，2003年下降到49.6%，2007年进一步下降到39.7%。中国的人均GDP在世界排名第99位，而我们最低工资在世界183个国家和地区中排在了第158位，甚至低于32个非洲国家的最低工资从国际比较的意义上看，中国的GDP增速虽是发达国家的好几倍，但工资增速却远落后于这个幅度。日本在经济快速增长时期，其工资的增长速度比美国快70%，到1980年就已经与美国持平，这一段路程大概用了30年时间。而从1978年到2004年，中国经济也高速增长了近30年，工资却只有美国的1／20、日本的1／24[3]。 社会分配不均把房价绑架 高收入者带动房价的跟风上涨，不怕房价涨，就怕有人买! 目前基尼系数已经是超过了0.5。因为部分群体隐性福利的存在，中国实际收入的差距还要更高。中国基尼系数高于所有发达国家如日本基尼系数仅为0.23）和大多数发展中国家。这应该引起高度警惕，否则将会引发一系列社会问题，进而造成社会动荡，危及社会主义人民政权。 银行体系也是房价帮凶 银行体系放大购房能力，这样在一定程度上帮助了开发商对于价格的上涨，就像信用卡早就了无度的消费一样，银行贷款助涨了了房价上涨。而银行业或者了这个版块的质优贷款。 缺少投资环境后无奈选择 这次房地产调整政策明显的一个话题就是，打压投资需求 但是我首先认为投资需求是无罪的，在目前国内的实体投资环境恶化的环境下，出口贸易逐年萎缩，居民手里的财富投资途径本身就很少。而且通货膨胀也逐年加剧，不得不选择房地产投资，这是政府行为导致的。 腐败、灰色交易、寻租、垄断企业等等分配不均造成的社会财富也需要寻找途径，所以也加大了房价的上涨。 这些都是需要政府谨慎思考的 有没有进一步深化的动因 政策的基本动机：民生动机，政治动机 政策永恒的利益主线：经济发展是第一要务 政策要求微调动力 国际环境要求： 美国持续高的失业率——限制进口 欧洲债务危机——限制进口，借钱，赖账大选年的吹牛政策破坏经济复苏——不管经济管当官 国内环境要求： 经济发展的三架马车出口[受阻]、投资 [暂时解决] 、消费[启动内需市场] 国内环境要求：经济发展所掩盖的贫富不均、环境破坏、民间信贷、政府腐败等问题 国内环境要求：地方政府债务达到17万亿元，08刺激政策是开始大规模举债，现在已经到了应该偿还的日期 国内环境要求： 潜在的金融风险，如果房价出现大规模的掉价，首先出现问题的就是中国的金融系统。 地方政府是博弈的主体 地方政府微调行为 佛山事件：2018年10月11日四类