第六章-收益法.pptVIP

第6章 收益法 收益法是房地产价格评估的基本方法之一，又称收益还原法、投资法、收益现值法。在土地经济理论和土地价格评估中称为地租资本化或地租资本化法。收益法具有充分的理论依据，而且在国内外被广泛使用，受到了众多房地产估价专家及学者的推崇。 学习要求： 1) 了解收益法的概念、理论依据、适用对象、条件、和操作步骤。 2)熟悉收益法计算公式。掌握净收益的计算公式和不同类型的房地产净收益的求取方法。 3)实际收益和客观收益的概念。 4)资本化率的实质，资本化率的求取的方法。 6．1 收益法的基本原理 1.收益法的概念 收益法：是将估价对象房地产未来各期的纯收益通过适当的资本化率折算到估价时点，求其之和作为估价对象房地产价格的一种估价方法。采用收益法求得的价格称为收益价格。 推导过程（略） 第1年纯收益折现： 第2年纯收益折现：先折现到第一年，再从第一年折现到估价时点。 收益法的一般计算公式 2.收益法的应用情况 收益法常见计算公式 ①设每年纯收益a一定，资本化率r每期均相同（ai=a, ri=r） [例3] 某一房地产在资本化率为4%时，使用年期40年的单价为120元/m2。另一宗使用年期100年的单价为130元/m2。如果要比较两宗房地产单价的高低，直接用单价去比较是不合理的，因为年期不同不可比。为使可比可引人表中的数字进行修正。