某酒店式公寓专题分析.docVIP

酒店式公寓专题分析 在济南写字楼和商业市场不够景气的情况下，酒店式公寓逐渐受到了投资者的青睐，越来越多的发展商看到了其中的契机，酒店式公寓这一新型的物业形态正在济南悄然兴起。 一、酒店式公寓产生的背景分析 酒店式服务公寓的概念，最早源于欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，逐渐得到广大消费者的认可，如今已遍布全球。 酒店式公寓在我国最早出现在改革开放的前沿城市——深圳，之后在上海、北京等地均有发展。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。 二、酒店式公寓产品分析 从产品品质来创造物业价值，是酒店式公寓的基本。产品本身品质主要表现在规模、房型、装修标准、功能配置等四方面。 1、物业规模 目前济南市场上的酒店式公寓项目，规模都较大，例如明珠国际商务港是集酒店、写字间、酒店式公寓为一体的综合物业，嘉汇环球广场包括商业、酒店式公寓、住宅，单酒店式公寓部分体量就有600余套。分析原因，应与此类产品在济南市场尚属探索阶段有关，开发商投资商还不确定济南市场对这种物业类型的接受程度，大型物业比较有利于会所等公用设施的充分使用，便于形成服务的规模效应，降低单位成本，且大规模高档次的强势进入有助于产品在市场上扩大影响、提高竞争力。所以目前济南市场仍是以大规模物业为主。单元数量少的产品，虽然难以形成市场的主流，但也可以创造出独具特色的产品，填补市场上产品的缺位。物业规模的确定应该以各方面品质的集约体现为依据。 2、房型 酒店式公寓，归根结底还是公寓房，因此房型一般与公寓无异，并提供居家生活所需的厨卫、家具，各类布艺等多种设备与生活物件。 酒店式公寓户型设计主要有以下特点：多为高层的一梯多户格局，房型一般不规则；此类公寓房所处的地段相对较好，所以在居室上很注重景观的设计，而在居室的朝向问题上一般不做太多考虑，并且多有暗间设置。在房间布局设计上基本采用当前普通住宅房的模式，房间的开间一般为3.6-4.2米左右，比较注重动静分区，干湿分离等设计理念。厨卫设计相对注重其居住的舒适度和实用性，客厅与餐厅的设计基本采用目前最流行的模糊双厅的概念，处处体现居住的人性化，将酒店的概念在此彻底的消除，使每位居住者在这里都能找到一种“家”的感觉。 酒店式公寓的房型比较多样化，从上海、北京等成熟市场来看，二室和三室是在市场上最受欢迎的，但一室也有较大的市场份额。不同户型房型设计各有特点，下面分别予以分析。 ■房型主流为标房型的一室户和直套型的一室一厅，但仍有两房或者三房产品推出。 　（1）一室房型。其中一室无厅的形式，类似于酒店的标准房间，适合中短期停留的客户一人居住。而一房一厅则更富有家居氛围，无论起居室是独立的还是半独立的，都颇受市场欢迎。一房中的厨房和卫生间相对面积比较小，同时没有固定的餐厅，便于整套单元面积的控制，进而能控制住总价，便于销售。目前济南市场上30-70平米的主力户型都为这种户型结构。 但需要注意的是，无论是酒店式公寓还是产权式酒店，如果房型设计大多采用宾馆标房式的一室户房型和直套型的一室2一厅，这种设计带来的局限性是只有一面开窗，客厅采光不足，影响了居室自然通风和采光。 　（2）两室房型。不同的两房房型中，由于厅和卫生间数量的不同，造成了不同的面积差距。小于100平方米的大多为“两室一厅一卫”的形式。比较典型的两室房型形式，其中较大的一种为“两室加书房”的设计，与此类似的还有“两室加工人房”的形式。由于该种户型一般能保证两个主要房间直接通风采光，所以居住质量较高，比较适合中长期的小规模家庭使用。目前济南市场上此种户型较少，100平米左右的户型多是以行政套间的形式出现，偏重房间的商务办公性，主要面向在家办公的私企业主。 （3）三室房型。三房房型的主要住客为长期的外籍人士，此类房型为完整的“家庭型”，一般拥有孩子的家庭会考虑租用三室。书房和工人房通常也是三房的主要功能空间。由于这种产品总价较高，目前济南市场很少有这种户型供应。 ■房型突破平面结构 个别住宅性质的小户型物业已经突破了传统的平面结构，立