房地产开发管理手册1.docVIP

第一章 开发业务手册编制说明 用于京汉集团开发的地产项目前期开发业务工作，手册所列内容具有工作指导性，具体根据项目所在地区特点，参照执行；各地产子公司可以根据项目的具体特点和公司组织管理架构确定项目前期开发的管理体制。 第二章 获取土地阶段 2．1工作成果 经招、拍、挂取得土地使用权，签订《土地出让合同》，或通过收购项目公司，签定收购土地协议。 2．2项目土地取得标准 2．2．1项目位置选择及初步分析 房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。 2．2．2土地规模标准 房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用；土地规模要符合战略发展需要。 2．2．3土地价格标准 土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。 2．2．4项目定位 项目的定位符合公司项目定位一致要求。 2．2．5项目成熟 项目需要满足开工建设条件，市场成熟。 2．2．6营销效果初步分析 公司的实力含公司的资金实力、技术实力、对资源的整合能力、关系能力、企业领导人的人格魅力、创新实力等等因素。 2．3获取土地 房地产开发企业通过招标拍卖挂牌取得国有土地使用权后，应按照《中标通知书》的相关要求，在规定时限内与市国土局签定《国有土地出让合同》，并按期缴纳土地出让金。 基础设施配套建设费包括在地价款中，根据位置的不同北京市各区的基础配套设设费也各不相同。 依据国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知（计价格[2001]585号）第三条：整顿城市基础设施配套费。凡在《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费 [1996]2922）颁布前，已按规定的审批权限批准征收城市基础设施配套费及其他专项配套费的，由省级财政、价格主管部门对各类专项配套费进行整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费；取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热道路以及其他各种名目的专项配套费。统一归并后的城市基础设施配套费，由省级价格、财政部门根据近年来公用事业价格改革和调整情况，按照从严控制、逐步核减的原则重新核定收费标准。凡是未按规定审批权限批准征收的城市基础设施配套费或其他各类专项配套费，以及计价[1996]2922号文件颁布后，地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他专项配套费，一律取消。 在实际开发过程中，要根据项目所在地的城市管理部门要求是否支付基础设施配套及公共配套费用（如教育配套问题）。 2．4北京地区招拍挂流程图 第三章 办理土地使用权证 3．1获取土地使用权证 法定实施主体：国土资源某区分局（产权产籍科） 3．2申请人需提交如下申办材料 1、计委立项批复； 2、建设用地规划许可证； 3、规划红线图； 4、征地协议书　； 6、土地补偿协议书及各项补偿补助领取凭证；　　 7、出让合同，出让金发票及发证函； 8、法人资格证明及授权委托书； 3．3审查、决定时限 20个工作日（不包括、市政府审批时限）。 3．4流程图 第四章 办理建设用地规划许可证 4．1获取建设用地规划许可证 通过区规划委员会、市规划委员会，获得建设用地规划许可证 4．2申请人需提交如下申办材料 1、建设单位出具的申报委托书。 2、建设单位提交建设单位用地申请（申请文件应包含取得用地的有关情况等基本要素）。 3、《规划意见书》附件、附图复印件，土地整理储备机构《北京市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，国土资源行政主管部门《北京市国有土地使用权出让合同》； 4、《土地使用权出让合同》及其相关文件； 5、《建设用地钉桩成果》； 6、由提供规划申报用图的测绘部门，按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的1：500或1：2000地形图5份； 7、需要使用项目名称的须提交地名命名行政许可文件复印件； 4．3审查、决定时限 30个工作日(可延长10个工作日)。 第五章 办理建设工程规划许可证 5．1获得建设工程规划许可证 通过区规划委员会 、市规划委员会的审批，获得建设工程规划许可证。 5．2申请人需提交如下申办材料 1．建设单位出具的申报委托书； 2．建设单位填写完整并加盖单位印章的建设项目规划许可及其他事项申报表； 3．《规划意见书》及附件、《修建性详细规划审查意见》及附图复印件或《设计方案审查意见》及附图复印件，以及《规划意见书附件（选址）》中注明申报《建设工程规划许可证》时须提交的有关文件 4．国土行政主管部门批准用地的文件；???? 5．具有资质的设计单位按照《规划意见书》或《修建性详细规划审查意见》及附图或《设计方案审查意见》及附图的要求绘制的建设工程施工图（按Ａ４规格（竖向）装订成册）１套，另再附相同设计总平面图５份（施工图纸包括：图纸目录、无障碍设施