定位报告(精简版).pptVIP

Elite Town 东2.5环·城市精英的品质领地 商业产品建议 1、功能建议 安置房的商业主要是沿街商铺型，其体量足以满足本项目基本的生活配套要求，因此我们的商业要避免与其进行同质竞争，才能在售价上得到提升。重点发力点是在校园经济，兼中高端的商业配套。 2、商业物业类型建议 从地块商业需要满足的功能性以及减小商业对上盖物业的影响出发，建议本项目商业为：独立商铺加少量底铺。 独立商铺供本项目定向消费业态使用，底铺则为辅助业态使用 3、商业业态建议 本项目的商业主要打造的立足点在理工校园经济，以此为商业推广借势。在业态上要与安置房的业态拉开差距，其商业定位于小区生活，所以本项目建议以打造区域商业的理念，满足理工校园经济和区域吃喝玩乐消费级的目标来规划业态。 区域商业简析 目前项目区域内的商业主要集中在两个地方，一个是理工商校包含天空城，一个是理工大学包含罗兰小镇，其商业皆为底商，业态主要是面馆，小炒等以满足学生消费为主的低档餐饮，其次是超市，服装，五金，干洗店，蛋糕店，照相馆，美发等生活配套，缺乏上档次的消费场所，如大型卖场，品牌餐饮，KTV，品牌服饰等。 本项目商业定位于消费级，那么这些业态就是我们考虑的方向。 理工商校 理工大学 项目 地块 伊藤洋华堂 沃尔玛 项目地块 世纪联华 理工大学 离本项目不远的建设路板块内，就有三家大型的卖场，加之本地块条件限制，所以此类商业业态并不适合本项目，结合项目以消费作为业态基础，结合自身档次定位，建议业态以中高档的餐饮和娱乐为主，搭配相关的商业链业态。 理由如下： 餐饮和娱乐行业受交通距离影响较小，覆盖客群广，项目商业生存力强 能有效且快速的聚集人气，为项目造势 填补市场空白，抢占先机，成为区域商业代言人 业态选择 住宅风情建议 通过综合分析，项目初步建议选择风格特征显著，易迅速吸引关注的“简约欧式风情”。 风情示范：立面线条简洁 商业风情建议 独立商业建议采用极具视觉冲击力的，能在地块内部形成鲜明对比“超现代风格”，打造地块内的现代商业区，引领区域商业理念，打破周边商业沉闷，老旧的现状，在直观上让人感觉到区域发展即将启幕。底铺则延续住宅的“简欧风格”在立面上统一，延续整体感。 风情示范：超现代感觉，时尚，潮流 景观建议 与建筑风情一致，建议园林景观风情为“现代简约风情”。运用独特的水景元素，开放式的草地、精修的乔灌，硬铺的运营，以及简洁、精致的排布方式，展现现代简约园林风情精髓。 水景及植物 硬铺、乔木、绿地细节 经济测算 表一：整体测算 成华区2号地块(CH11(252/211):2010-135)·成本分析 四川富临房地产开发有限责任公司 序号 项目分类 建筑面积（㎡） 单价（元/㎡） 总金额(万元) 一 销售收入 　 　 　 其中 住宅 　 　 　 1）高层住宅(32F) 103,023.91 8,500.00 87570.32 2）小高层住宅 　 　 　 3）低层住宅 　 　 　 商业 　 　 　 4）商铺 11,447.10 20,000.00 22894.20 5) 酒店 　 　 - 其他 　 　 　 6）会所 　 　 　 7）配套(物业管理) 300 　 - 8）架空层 　 　 　 9）车位1122 　 　 　 地下室 44,880.00 1,600.00 7180.80 　 地上建筑面积 114,471.01 　 　 　 总建筑面积(含地下室) 159,351.01 　 　 　 销售总收入(含地下室) 　 7382.78 117645.32 二 开发成本 　 　 　 （一） 土地(m2） 　 　 　 1 土地成本 38,157.00 　 46933.11 2 契税 　 368.9999816 1407.99 3 拍卖交易费 　 61234.67 4 地票 　 224.9999888 858.53 　 最终楼面地价 　 4318.499784 49434.30 （二） 设计及地勘费 159,351.01 35 557.73 （三） 前期报建费 159,351.01 160 2549.62 （四） 建筑工程成本 159,351.01 2,000.00 31870.20 （七） 监理费用 159,351.01 8 127.48 （八） 其它工程费用 159,351.01 40 637.40 （九） 不可预计的费用 159,351.01 110.15 1755.25 　 小计 　 5455.38 86931.98 三、 开发间接费用 　 　 　 （一） 销售费用 159,351.01 221.48 3529.36 （二） 管理费用