常州天安城市广场定位报告.pptVIP

常州天安城市广场 常州天安广场项目服务建议书 项目本体 市场环境 目 录 项目定位 商务条件 项目概况： 天安城市广场（原大洋百货部分）总面积约25000㎡，商场部分为五层。建筑层高3.3米，主体为框架结构； 项目地址：和平北路135号天安城市广场； 周边环境：地处市中心的常州火车站及汽车总站正对方, 位于常州老城区商圈边缘，人流密集，居住人群主体呈现为老城区居民，辅以大量的流动人口； 交通状况：项目交通便利，2路、14路、16路、29路、62路、 b11路等多达20条公交线路，2016年地铁1号线即将通车。为项目提供了良好的通达性。 本案 项目本体解析 项目本体解析 项目非传统商圈，商业业态主要以街铺为主，业态主要围绕候车站商业配套 及社区服务为主，快捷酒店、便利店、轻餐等。 没有凝聚人流的一站式服务业态。 2011年京沪高铁常州北广场启用，将大量流动客群转移至北广场，南广场人气骤降，且消费形态及人群质量下降，对本案造成一定的影响。 项目本体解析 2.5公里 项目商圈： 2.5公里范围之内，为本案辐射的一级商圈。该区域，是常州人口最为密集的区域，同时也是常州流动人口主要聚散地 核心商圈VS本案商圈：本案辐射半径与核心商圈交叠，距离延陵西路直线距离1.1KM，距离北大街1.5公里。基于本案不在核心商圈，且市级商圈辐射范围及吸客率更强。 本案与中心商圈竞争时，处于劣势。 项目属性 项目本体分析 项目位于火车站区域，受制于老城区的脏乱差的影响，同时，火车站（非高铁站）带来形象的负面影响，不利于后期整体形象和档次的塑造，难以打造高端业态；自身结构、物业的缺陷、规模的尴尬，不利于塑造一站式shopping mall。 商圈界定 项目属于核心商圈边缘以东，紧邻火车站，周边尽管有较大的流动人口，但难以独自成为商圈。且与核心商圈之间，存在消费客群的交叠，即有竞争。 消费客群 项目未来的消费客群，将以本区域的居民为主，周边流动人口为辅。 项目本体 市场环境 目 录 项目定位 商务条件 常州商圈分布图 常州目前的商业发展，已形成了“市中心核心商圈”及“武进商圈”两大商圈，随着未来，新北万达广场等项目的逐步开业，新北商圈将逐渐成型。另外，随着鼓楼区及戚墅堰区得商业发展也将形成一定的商圈，不过目前常州的城市发展方向主要是往南北方向发展，东西两侧相对偏弱，因此，形成商圈的进程会比较缓慢。 由该商圈分布图可以看出，本案地处城西，应归为市中心核心商圈的边缘地带，但因火车站这一特殊交通设置，周边形成了特殊的商圈氛围。。 市中心商圈 武进商圈 新北商圈 城西商圈 戚墅堰商圈 市场环境 月星商业总新 丰臣国际广场 万达广场 力宝广场 新世界广场 宝龙广场 正方京城 凯悦中心 万博国际广场 九州新世界 万象汇 新城万博广场 爱琴海购物中心 武进购物中心 新城上街 新天地 茂业泰富 南大街 莱蒙都会 2.5公里 商业分布—购物中心 市场环境 本案 现已开业购物中心，除了市中心区域外，其他区域，如武进区的福克斯、丰臣国际等经营状况不是很好。竞争愈演愈烈，未来2-3年将出现购物中心大洗牌。 常州百货公司云集，集中了金鹰、泰富百货、百货大楼、八佰伴等，竞争激烈，未来将有更多的百货加入行列。如上图所示。 新世纪 泰富广场 万博百货 购物中心 百货大楼 金鹰百货 泰富百货 八佰伴 福克斯 茂业百货 未知 新世界百货 未知 万千百货 百盛 万博百货 金鹰 百盛 未知 未知 万博百货 2公里 本案 商业分布—百货商场 市场环境 市中心核心商圈 汇聚了：泰富百货、新世纪商城、百货大楼、莱蒙都会、南大街、常州购物中心、泰富广场、万博百货、大洋百货、金鹰百货、吾悦广场、正方京城、凯悦中心、九洲新世界等，竞争激烈可见一斑。 武进商圈 现有构商业体：福克斯、八佰伴、茂业泰富、新天地、新城上街、吾悦广场、新城万博广场等，未来新增商业体中润广场、苏宁广场等，区域综合体严重过剩。 新北商圈 现有商业综合体：常发广场、万达广场、丰臣国际、乐兵购物中心，即将增加常州城市广场等多个项目，目前，乐兵购物中心、常发广场已进入全面调整阶段，随着通江大道及龙城大道多个项目的开发建设，未来竞争将成为最激烈的区域。 市场环境 商圈竞争 市场总结 【关键词】：竞争、业态、消费 常州城区人口约300万，综合体却已突破30个，核心商圈尽管独占鳌头，但是新北区万达等的崛起，武进区商圈自成一体，钟楼区的大幕也即将开启，商圈竞争已达白热化程度。且多个区域商圈的兴起，对核心商圈造成了极大的挑战。 商业业态 常州多个商圈中，综合体里基本上以百货业态为主打，辅以特业等。但是，传统的商业经营模式，很大程度上难以摆脱地段、电商的冲击。大洋百货、乐兵百货